Reurb em Natal: Reurb-S, Reurb-E, CRF e passo a passo da Lei 7.786

A Reurb é a regularização fundiária da Lei 13.465/2017; em Natal, a Lei 7.786/2024 dá à SEHARPE até 180 dias para classificar o pedido como Reurb-S ou Reurb-E. Na Reurb-S (núcleos predominantemente de baixa renda; teto federal de 5 salários mínimos, 3 nos decretos de Natal de 2025), o Município custeia o projeto e o registro é isento de emolumentos.

O resultado é a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), prevista no art. 41 da Lei 13.465/2017 e levada ao Registro de Imóveis para abrir uma matrícula para cada lote. Para os outros caminhos de regularização, individuais e feitos em cartório, veja o guia de regularização de imóvel.

O que é a Reurb

A Reurb reúne medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais à cidade e titular seus ocupantes (Lei 13.465/2017, art. 9º; Lei municipal 7.786/2024, art. 1º). Núcleo urbano informal é o clandestino, o irregular ou aquele em que não foi possível titular os ocupantes (Lei 13.465/2017, art. 11, II).

A Reurb é coletiva: o projeto cobre no mínimo uma quadra (Lei 7.786/2024, art. 29). Os principais instrumentos são:

• Legitimação fundiária: forma originária de aquisição da propriedade, dada por ato do poder público a quem ocupa unidade em núcleo consolidado existente em 2016-12-22 (Lei 13.465/2017, art. 23). Na Reurb-S, o beneficiário não pode ser concessionário, foreiro ou proprietário exclusivo de outro imóvel urbano ou rural, nem ter recebido legitimação de posse ou fundiária com a mesma finalidade (art. 23, § 1º).
• Legitimação de posse: título que reconhece a posse e se converte em propriedade depois de 5 anos do registro, se atendidas as condições do art. 183 da Constituição (Lei 13.465/2017, arts. 25 e 26).
• Usucapião, desapropriação e outros institutos admitidos pelo art. 15 da Lei 13.465/2017.

Reurb-S e Reurb-E: diferenças

A Reurb-S atende núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda; a Reurb-E, os demais (Lei 13.465/2017, art. 13). Em Natal, "predominante" significa mais de 50% dos ocupantes do núcleo (Lei 7.786/2024, art. 7º, § 3º). O Município define a faixa de renda, sem ultrapassar 5 salários mínimos por família (Decreto federal 9.310/2018, art. 6º, parágrafo único).

Em Natal, a faixa é definida no ato que instaura cada Reurb-S (Lei 7.786/2024, art. 7º, § 1º), e no mesmo núcleo pode haver unidades de Reurb-S e de Reurb-E (art. 7º, § 4º).

Mesmo com renda na faixa, lote com mais do dobro da área média do núcleo não entra como interesse social (Lei 7.786/2024, art. 7º, § 7º). Na Reurb-S, cada ocupante pode regularizar no máximo 1 imóvel residencial e 1 não residencial no mesmo núcleo (art. 8º, § 1º).

Isenção de emolumentos na Reurb-S

O art. 13, § 1º, da Lei 13.465/2017 isenta de custas e emolumentos, entre outros, estes atos da Reurb-S:

1. o primeiro registro da Reurb-S, que confere direitos reais aos beneficiários;
2. o registro da legitimação fundiária;
3. o registro do título de legitimação de posse e sua conversão em propriedade;
4. o registro da CRF e do projeto, com abertura de matrícula para cada unidade;
5. a primeira averbação de construção residencial de até 70 m²;
6. a aquisição do primeiro direito real sobre a unidade e o primeiro registro do direito de laje;
7. as certidões desses atos.

Esses atos não dependem de prova de pagamento de tributos, e o oficial não pode exigi-la (art. 13, § 2º). Em Natal, a transmissão feita em projeto de legalização fundiária da Prefeitura para população de baixa renda também é isenta do ITIV (Lei municipal 3.882/1989, art. 57, III), tema do guia sobre ITIV em Natal.

Quem pode pedir a Reurb

Podem requerer a Reurb (Lei 13.465/2017, art. 14; Lei 7.786/2024, art. 6º):

• a União, o Estado e o Município, diretamente ou por entidades da administração indireta;
• os beneficiários, individual ou coletivamente, inclusive por cooperativas habitacionais e associações de moradores;
• os proprietários, loteadores e incorporadores;
• a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes;
• o Ministério Público.

O loteador que deu causa ao núcleo informal continua responsável nas esferas administrativa, civil e criminal, mesmo que peça a Reurb (Lei 7.786/2024, art. 6º, § 3º).

Passo a passo da Reurb em Natal

A lei prevê 7 fases (Lei 13.465/2017, art. 28; Lei 7.786/2024, art. 22): requerimento, processamento com prazo para manifestação dos titulares e dos confrontantes, projeto, saneamento, decisão, expedição da CRF e registro. Em Natal, o caminho passa pela SEHARPE, pela SEMURB e pela SEMUT (Lei 7.786/2024, art. 30), nesta ordem prática:

1. Requerimento escrito de um legitimado à SEHARPE (art. 24).
2. Instauração e classificação por portaria da secretaria, em até 180 dias do protocolo (arts. 23, § 1º, e 30, § 1º). Se o Município não decidir no prazo, vale a modalidade indicada pelo requerente, sem prejuízo de revisão futura (art. 23, § 2º).
3. Cadastro social, com documentos pessoais, comprovante de renda e prova da posse de cada ocupante (art. 31, § 3º), e envio dos dados à SEMUT para o cadastro imobiliário (art. 30, § 9º).
4. Projeto de regularização, com levantamento georreferenciado, projeto urbanístico e memoriais (art. 27).
5. Aprovação urbanística e ambiental na SEMURB (art. 30, § 3º).
6. Decisão e emissão da CRF: a SEHARPE elabora a minuta, que passa por relatório técnico e pela assessoria jurídica da secretaria, e o Prefeito assina (Lei 7.786/2024, art. 30, §§ 5º e 6º).
7. Registro da CRF no Registro de Imóveis da situação do imóvel, com abertura das matrículas (art. 22, VII). Depois do registro, a certidão de inteiro teor da matrícula comprova a titularidade.

Reurb, usucapião ou regularização registral

A usucapião extrajudicial é individual e depende da prova do tempo de posse por ata notarial (Lei 6.015/1973, art. 216-A, I). Os prazos vão de 2 anos, na usucapião familiar (Código Civil, art. 1.240-A), a 15 anos, na extraordinária sem redução (art. 1.238), como detalha o guia sobre quanto tempo de posse cada usucapião exige. A usucapião também pode ser usada dentro de uma Reurb, como um dos instrumentos admitidos (Lei 13.465/2017, art. 15, II).

Em Natal e no Rio Grande do Norte

• Lei local: a Lei municipal 7.786, de 2024-12-20, regula a Reurb em Natal, inclusive a Reurb-E, e vigora desde a publicação (art. 40).
• Órgão: a Secretaria Municipal de Habitação, Regularização Fundiária e Projetos Estruturantes (SEHARPE) instaura, classifica e elabora a CRF (a Lei 7.786/2024 ainda usa o nome anterior, Secretaria Municipal de Habitação e Regularização Fundiária). Segundo o Guia de Serviços da Prefeitura, fica na Av. Princesa Isabel, 799, Cidade Alta.
• Faixa de renda: os Decretos 13.394 e 13.395, de 2025-06-10, que instauraram Reurb-S no Jardim Colômbia (Lagoa Azul) e no Loteamento Aldeia Velha 2 (Igapó), definiram baixa renda como até 3 salários mínimos por núcleo familiar.
• CDRU: a Lei municipal 8.020/2025 autoriza converter títulos de concessão de direito real de uso da Reurb-S em legitimação fundiária.
• Casa sem habite-se: na Reurb-S, a edificação é averbada a partir de simples notícia, sem habite-se nem certidões negativas (Lei 7.786/2024, art. 36). Casa unifamiliar de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, dispensa habite-se (art. 39; Lei 6.015/1973, art. 247-A).
• Reurb não substitui inventário: a lei municipal proíbe usar a Reurb para contornar o inventário quando o imóvel está registrado em nome de pessoa falecida e a posse é dos herdeiros (Lei 7.786/2024, art. 31, § 1º); veja o que é inventário e quando ele é obrigatório.

Quando buscar orientação profissional

A orientação de um advogado costuma ser útil quando:

• a família não sabe se o núcleo foi classificado como Reurb-S ou Reurb-E;
• o imóvel está registrado em nome de pessoa falecida, o que exige inventário antes;
• há disputa de posse, confrontante que se opõe ou imóvel em área pública;
• o caso é individual e pode seguir por usucapião ou outra via de cartório.

Base legal

• Lei 13.465/2017, arts. 9º, 11, 13, 14, 15, 23, 25, 26, 28 e 41: planalto.gov.br
• Decreto federal 9.310/2018, art. 6º: planalto.gov.br
• Lei municipal de Natal 7.786/2024: sapl.natal.rn.leg.br
• Decretos municipais de Natal 13.394 e 13.395/2025 (DOM de 2025-06-11): natal.rn.gov.br
• Lei municipal de Natal 8.020/2025 (DOM de 2025-12-10): natal.rn.gov.br
• Lei municipal 3.882/1989 (Código Tributário de Natal), art. 57, III: natal.rn.gov.br
• Lei 6.015/1973, arts. 216-A e 247-A: planalto.gov.br
• Código Civil, arts. 1.238, 1.240, 1.240-A e 1.242: planalto.gov.br
• Constituição Federal, art. 183: planalto.gov.br