Usucapião extrajudicial: como funciona no cartório em 2026

A usucapião extrajudicial é o reconhecimento da propriedade pelo Registro de Imóveis, sem processo judicial, pedido por advogado ou defensor público com ata notarial; quem é notificado tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973). O registro dispensa ITBI, por ser aquisição originária (art. 421 do Provimento CNJ 149/2023).

Este guia trata do procedimento no cartório. As condições para ter direito estão em requisitos da usucapião extrajudicial, e a lista de papéis está no checklist de documentos para usucapião.

O que é a usucapião extrajudicial e de onde ela vem

O caminho em cartório foi criado pelo Código de Processo Civil, que incluiu o art. 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei 13.105/2015, art. 1.071) e entrou em vigor em março de 2016 (art. 1.045). O conceito geral e as modalidades estão em o que é usucapião.

Depois, a Lei 13.465/2017 fez do silêncio uma concordância e criou a justificação administrativa (§§ 2º e 15), a Lei 14.382/2022 separou a impugnação justificada da injustificada (§ 10), e o Provimento CNJ 149/2023 revogou o Provimento 65/2017 (art. 556, XIX) e detalhou o rito nos arts. 398 a 423.

Não existe escritura de compra e venda nesse caminho. O pedido é um requerimento ao Registro de Imóveis, e a ata notarial só o instrui: o tabelião consigna que ela não vale como prova de propriedade (art. 402, § 3º, do Provimento 149).

Quem já tem ação judicial em curso pode suspendê-la por 30 dias ou desistir dela para seguir no cartório (art. 399, §§ 2º e 3º). Imóvel público não pode ser usucapido em nenhuma das vias (Constituição, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; Código Civil, art. 102; art. 399, § 4º, do Provimento 149).

Quem pode pedir e em qual cartório

O pedido é feito pelo possuidor, representado por advogado ou defensor público, no Registro de Imóveis da circunscrição onde está o imóvel ou a maior parte dele (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973; art. 399 do Provimento 149). A ata notarial é lavrada pelo tabelião de notas do município do imóvel (art. 402).

O prazo de posse vai de 2 a 15 anos, conforme a modalidade (Código Civil, arts. 1.238 a 1.242 e 1.240-A), e cada um está explicado em quanto tempo leva a usucapião.

Passo a passo da usucapião no cartório

1. Ata notarial no tabelionato

A ata notarial descreve o imóvel, o tempo e a forma da posse do requerente e dos antecessores, a modalidade pretendida e o valor do bem (art. 216-A, I, da Lei 6.015/1973; art. 401, I, do Provimento 149). O tabelião pode ir ao imóvel e incluir fotos, documentos e testemunhos, mas a ata não pode se basear só nas declarações de quem pede (art. 402, §§ 1º e 2º).

2. Requerimento, planta e documentos

O requerimento, assinado pelo advogado ou defensor público, indica a modalidade, a origem da posse, a matrícula (ou a falta dela) e o valor do imóvel (arts. 400 e 401 do Provimento 149). Ele vai acompanhado da ata, de planta e memorial com ART ou RRT, de certidões dos distribuidores emitidas nos últimos 30 dias e das provas da posse (art. 216-A, I a IV; art. 401, IV, do Provimento 149).

Unidade de condomínio edilício ou lote de loteamento regular dispensa planta e memorial, bastando citar a descrição da matrícula (art. 401, § 5º).

3. Protocolo e prenotação

O registrador autua o pedido, e a prenotação fica prorrogada até a decisão final, o que preserva a prioridade do requerente (art. 216-A, § 1º; art. 406 do Provimento 149).

4. Notificação de titulares e confrontantes

A assinatura dos vizinhos não é condição para começar. Quem consta na matrícula do imóvel ou dos imóveis vizinhos e não assinou a planta é notificado para se manifestar em 15 dias, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º; art. 407 do Provimento 149).

Se a pessoa não for encontrada, a notificação sai por edital publicado 2 vezes, com prazo de 15 dias cada, e o silêncio também vale como concordância (art. 216-A, § 13; art. 408). Em condomínio edilício regularmente instituído, basta notificar o síndico (§§ 11 e 12; art. 403 do Provimento 149); no condomínio só de fato, exige-se a anuência de todos os titulares da matrícula (art. 404). A intimação dos confrontantes é dispensada quando a matrícula tem descrição precisa e idêntica à área pedida (art. 407, § 10).

O consentimento também é considerado dado, sem notificação, quando o requerente apresenta título que prove a relação com o dono registral, a quitação e certidão sem ação judicial sobre o imóvel (art. 410). Entram aí o compromisso de compra e venda e a cessão de direitos, comuns no contrato de gaveta, desde que se justifique por que a escritura não foi feita (art. 410, § 2º).

5. Ciência aos entes públicos e edital para terceiros

Com o pedido completo, a União, o Estado e o Município recebem ciência e têm 15 dias para se manifestar (art. 216-A, § 3º; art. 412 do Provimento 149). O silêncio deles não impede o registro, mas qualquer ressalva ou oposição encerra a via extrajudicial (art. 412, §§ 1º e 3º).

Depois, o cartório expede edital para terceiros interessados, que têm 15 dias para se manifestar (art. 216-A, § 4º; art. 413). A publicação pode ser eletrônica onde o tribunal regulamentou essa forma (art. 216-A, § 14).

6. Diligências e justificação administrativa

O oficial pode fazer ou pedir diligências para esclarecer dúvidas (art. 216-A, § 5º). Se faltar prova documental da posse, ela pode ser feita no próprio cartório, em justificação administrativa que segue, no que couber, o § 5º do art. 381 e o rito dos arts. 382 e 383 do Código de Processo Civil (art. 216-A, § 15; art. 414, § 1º, do Provimento 149).

7. Decisão e registro

Com a documentação em ordem e sem impugnação, o oficial emite nota fundamentada de deferimento e registra a aquisição (art. 216-A, § 6º; art. 419 do Provimento 149). Se o pedido abranger todo um imóvel já matriculado, o reconhecimento é lançado na própria matrícula (art. 417, § 1º); nos demais casos, abre-se matrícula nova, que traz, sempre que possível, a expressão "adquirido por usucapião" (art. 417, caput).

Prazos da usucapião extrajudicial

A lei não fixa um prazo total para o procedimento. Cada etapa tem prazo próprio, e a duração real depende da documentação, do número de notificações e da rotina do cartório.

Quando o cartório não conclui a usucapião

O procedimento pode terminar sem registro em 4 situações:

• Documentação incompleta: se as dúvidas persistirem ao final das diligências, o oficial rejeita o pedido (art. 216-A, § 8º; art. 414, § 2º, do Provimento 149). Cabe reconsideração em 15 dias, e a rejeição não impede a ação judicial de usucapião (§ 9º; art. 414, §§ 3º e 5º).
• Impugnação justificada: o registrador tenta conciliação ou mediação e, sem acordo, o caso segue para o juiz da comarca, com o pedido adaptado ao procedimento comum (art. 216-A, § 10; arts. 411, parágrafo único, e 415 do Provimento 149).
• Impugnação injustificada: não é admitida pelo registrador, e o interessado que discordar pode suscitar dúvida (art. 216-A, § 10; art. 198 da Lei 6.015/1973).
• Oposição de ente público: ressalva ou oposição da União, do Estado ou do Município encerra a via extrajudicial, e o procedimento é enviado ao juízo competente (art. 412, § 3º).

Sem acordo na conciliação, o oficial lavra relatório circunstanciado de todo o processamento (art. 415, § 1º, do Provimento 149). Pela lei, os autos seguem ao juízo da comarca do imóvel, e o requerente emenda a petição inicial para o procedimento comum (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973, redação da Lei 14.382/2022). O Provimento 149 ainda prevê a entrega dos autos ao próprio requerente (art. 415, §§ 2º e 3º), por isso vale confirmar com o Registro de Imóveis como ele faz o encaminhamento.

Imóvel com hipoteca, penhora ou sem matrícula

Hipoteca, penhora ou outro ônus na matrícula não impedem a usucapião extrajudicial (art. 411 do Provimento 149), mas a impugnação do titular do ônus sem acordo na conciliação impede a via extrajudicial (art. 411, parágrafo único). O registro não cancela restrições administrativas nem gravames judiciais, salvo se o credor ou o ente público concordar com a extinção no próprio procedimento (art. 418, §§ 1º e 2º).

Imóvel sem matrícula também pode ser usucapido: o cartório abre matrícula nova (arts. 400, IV, e 417), sem exigir habite-se do imóvel construído (art. 417, § 3º). No imóvel rural, o registro exige ainda CAR, CCIR quitado e, nos casos da Lei 10.267/2001, certificação do Incra (art. 416).

Custos e impostos da usucapião extrajudicial

O registro da usucapião não exige ITBI, porque a aquisição é originária (art. 421 do Provimento 149). Os custos são os emolumentos do tabelionato (ata) e do Registro de Imóveis, a planta e o memorial com ART ou RRT, as certidões, a publicação do edital e os honorários.

Onde o estado não tem tabela própria, vale a regra supletiva: o Registro de Imóveis cobra 50% do valor de um registro pelo processamento e mais 50% se o pedido for deferido, sobre o valor venal do último IPTU ou o de mercado aproximado (arts. 401, § 8º, e 423). O RN tem itens próprios, mostrados abaixo.

Em Natal e no Rio Grande do Norte

Natal tem 3 zonas (circunscrições) de Registro de Imóveis, que funcionam no 3º, no 6º e no 7º Ofício; o 7º Ofício informa em seu site que responde pela 3ª Zona. O pedido vai para a zona onde está o imóvel (art. 399 do Provimento 149), e a matrícula atual costuma indicar o cartório. Quando o imóvel não tem matrícula, confirme a zona na Corregedoria do TJRN ou nos próprios cartórios antes do protocolo.

No RN, a tabela de emolumentos tem itens próprios para o procedimento no Registro de Imóveis. Pela compilação da ANOREG-RN com vigência em 2026-03-19, baseada na Lei estadual 11.038/2021, os valores totais, com os fundos, são:

O registro é calculado sobre o valor atribuído pelo requerente ou sobre o valor venal do cadastro municipal (nota 1 da Tabela VI-F). Num imóvel de R$ 300 mil, com 3 ciências aos entes públicos, 1 vizinho notificado e 1 edital, esses atos somariam R$ 5.416,95 pela tabela, se cada ciência for cobrada como notificação. A conta não inclui ata notarial, planta, certidões, publicação do edital e diligências.

A ata notarial é cobrada como ato de conteúdo econômico (nota 3 da Tabela II-E, que ainda cita o antigo Provimento 65/2017), e o valor deve ser confirmado no tabelionato. A tabela oficial do TJRN de 2026 não foi conferida para este texto, por isso os valores devem ser confirmados no cartório.

Sem ITBI no registro, o ITIV de 3% de Natal (Lei municipal 3.882/1989, art. 55) não entra na conta; o imposto nas compras comuns está em ITIV em Natal. Desde 2025-03-27, a Certidão de Conclusão de Obra substituiu o habite-se em Natal (Lei Complementar municipal 258/2024), e nenhum dos dois é exigido para abrir a matrícula do imóvel usucapido (art. 417, § 3º).

Imóveis na orla e às margens do Potengi podem estar em terreno de marinha, que é bem da União (Constituição, art. 20, VII) e, como bem público, não pode ter a propriedade adquirida por usucapião (Constituição, art. 183, § 3º; art. 399, § 4º, do Provimento 149). Há também imóveis foreiros do Município, sujeitos a laudêmio municipal de 2,5% do valor do terreno nas transmissões (Decreto municipal 11.089/2016, art. 22).

Na dúvida sobre a situação do terreno, confira a matrícula e o cadastro na SPU ou na Prefeitura antes de contratar ata e planta. A União, o Estado e o Município recebem ciência do pedido, e a oposição de qualquer deles encerra a via extrajudicial (art. 412, § 3º). Veja terreno de marinha em Natal e o resumo sobre usucapião em Natal.

Quando buscar orientação profissional

A representação por advogado ou defensor público é obrigatória no pedido em cartório (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973; art. 399 do Provimento 149), e a análise prévia mostra se a via extrajudicial é viável. Vale buscar orientação antes de contratar ata e planta quando:

• algum titular, herdeiro ou vizinho já se opõe à posse;
• o terreno pode ser de marinha, foreiro ou público;
• faltam documentos da posse, ou há hipoteca, penhora ou ação sobre o imóvel.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.

Base legal

• Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), arts. 198 e 216-A
• Lei 13.105/2015 (Código de Processo Civil), arts. 381, § 5º, 382, 383, 1.045 e 1.071
• Lei 13.465/2017
• Lei 14.382/2022
• Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 a 423 e 556, XIX
• Constituição Federal, arts. 20, VII, 183, § 3º, e 191, parágrafo único
• Código Civil, arts. 102, 1.238 a 1.242 e 1.240-A
• Lei 10.267/2001
• Lei municipal 3.882/1989 (Código Tributário de Natal), art. 55
• Decreto municipal 11.089/2016 (Regulamento do ITIV de Natal), art. 22
• Lei Complementar municipal 258/2024 (Código de Obras de Natal)
• Emolumentos do RN de 2026, compilação ANOREG-RN com vigência em 2026-03-19 (Lei estadual 11.038/2021)