ITIV em Natal (ITBI) em 2026: alíquota de 3%, cálculo e guia

Em Natal, o ITBI se chama ITIV e custa 3% do valor de mercado do imóvel, conforme os arts. 51 e 55 da Lei municipal 3.882/1989. Em 2026, quem paga é o comprador, antes da escritura, com guia emitida no Portal Directa da Secretaria Municipal de Finanças (SEFIN), depois que a Prefeitura avalia o imóvel.

A visão nacional do imposto (Constituição, art. 156, II) está no guia sobre o que é o ITBI e quem paga; aqui ficam as regras de Natal, conferidas em setembro de 2026.

ITIV em Natal: resumo das regras em 2026

Base de cálculo: valor de mercado, não o valor do IPTU

Desde a Lei Complementar municipal 249/2024, o art. 51 da Lei 3.882/1989 define a base do ITIV como o valor de mercado do imóvel ou do direito, apurado no momento da transmissão. A redação anterior impedia base menor que o valor venal do IPTU, e essa trava saiu da lei. A diferença entre os conceitos está no texto sobre valor venal do imóvel.

A jurisprudência e a lei nacional seguem a mesma linha:

• STJ, Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP, 2022): a base é o valor de mercado, e o IPTU não serve nem de piso; o valor declarado presume-se correto e só pode ser afastado em processo administrativo (CTN, art. 148); e o município não pode fixar antes um valor de referência unilateral. O STJ registra recurso extraordinário pendente (consulta em 2026-09-24).
• CTN, art. 38, §§ 1º a 3º, na redação da Lei Complementar 227/2026, em vigor desde 2026-01-14: valor venal é o preço à vista em condições normais de mercado, estimado por critérios técnicos que o município deve divulgar, e o contribuinte pode contestá-lo com avaliação contraditória.

O conflito com o regulamento de 2016

O Decreto municipal 11.089/2016, regulamento do ITIV, não acompanhou a mudança. O texto do regulamento ainda menciona o piso do IPTU (art. 3º) e manda o auditor adotar o maior valor entre a avaliação fiscal, o valor venal do IPTU, o preço do contrato, o valor declarado e a avaliação do banco (art. 14, § 1º).

Esse critério do regulamento está em tensão com o art. 51 da lei municipal, com o Tema 1113 e com o art. 38 do CTN, e decreto não pode contrariar a lei que regulamenta (Constituição, art. 84, IV). A base legal vigente é o valor de mercado; avaliação acima do preço pode ser contestada.

Exemplo de cálculo do ITIV em Natal

O cálculo é a base multiplicada por 3%. A tabela mostra três valores de imóvel e o efeito de uma avaliação fiscal 10% acima do preço.

Os valores são ilustrativos. O laudêmio municipal, quando devido, e os custos de cartório entram à parte, como mostra o guia sobre quanto custa a escritura de um imóvel.

Quem paga o ITIV e em que momento

O contribuinte é o adquirente, o cessionário ou cada permutante (Lei 3.882/1989, art. 53), e o vendedor, o cedente e o tabelião ou registrador respondem solidariamente (art. 54). O contrato pode dividir o custo, mas o acordo não muda quem responde perante a Prefeitura (CTN, art. 123).

O tabelião não pode lavrar ato de transmissão sem verificar a certidão de quitação do ITIV e do laudêmio (Decreto 11.089/2016, arts. 9º, I, e 10). O cartório que registra sem essa prova paga multa de 100% do imposto, nunca inferior a R$ 706,64 (Lei 3.882/1989, art. 58).

O STF fixou em 2021 que o fato gerador do ITBI ocorre com o registro (Tema 1124) e, em 2022, reabriu o tema para a cessão de direitos. Mesmo assim, os cartórios de Natal exigem o recolhimento antes da escritura; se a transmissão não ocorrer, cabe restituição em até 5 anos (Decreto 11.089/2016, art. 17; CTN, art. 168).

Como emitir a guia do ITIV no Portal Directa

O processo é eletrônico e começa no cartório. O manual do ITIV e comunicados oficiais de 2025 e 2026 falam em Secretaria Municipal de Finanças (SEFIN); a lei e o regulamento ainda dizem SEMUT.

1. Abertura no cartório. O cartório abre o processo, anexa o contrato e entrega ao comprador o número do processo e o código de acesso (Decreto 11.089/2016, art. 11).
2. Avaliação. O auditor tem até 5 dias úteis para fixar a base, com suspensão se houver pendência (art. 14, § 3º).
3. Ciência. O comprador tem 30 dias para dar ciência da avaliação; sem isso, é preciso abrir novo processo (art. 14, §§ 4º e 5º).
4. Guia. O pagamento à vista vence 30 dias após a ciência (art. 15, § 5º), ou pode ser dividido em até 12 parcelas com juros de 1% ao mês (art. 15, § 7º).
5. Certidão. Quitado o imposto, a certidão de quitação sai no mesmo portal e vale 5 anos (art. 19, § 4º).

Passados os 30 dias, o valor passa a ser atualizado; a base apurada vale por um ano a partir da ciência, e depois disso é preciso abrir novo processo se o pagamento à vista não foi feito ou se houver mais de uma parcela em atraso (Decreto 11.089/2016, arts. 15, § 5º, e 16).

Como contestar a avaliação do ITIV

A lei municipal garante devido processo legal na apuração do valor de mercado, com reconsideração e julgamento no contencioso administrativo (Lei 3.882/1989, art. 51, § 4º), e o CTN assegura a avaliação contraditória (arts. 38, § 3º, e 148).

1. Pedido de reconsideração, em até 30 dias após a ciência, pelo Directa (Decreto 11.089/2016, art. 20). A análise leva 5 dias úteis, com consulta a pelo menos 3 auditores (art. 20, § 2º).
2. Reclamação contra lançamento, em até 30 dias após a ciência da reconsideração, com trâmite preferencial (art. 21).

Ajudam o contrato, os comprovantes de pagamento (art. 20, § 1º) e um laudo de profissional habilitado. A nova avaliação pode sair maior que a primeira (art. 20, § 4º), e a via administrativa não impede a discussão judicial (Constituição, art. 5º, XXXV).

Isenções e não incidência do ITIV em Natal

Isenções do art. 57

O art. 57 da Lei 3.882/1989 prevê quatro isenções:

• primeira transmissão de habitação popular, residência unifamiliar de até 50 m² de área total, para adquirente com renda familiar de até 2 salários mínimos (R$ 3.242,00 em 2026, pelo Decreto federal 12.797/2025) sem outro imóvel, nem o cônjuge;
• primeira transmissão de imóvel do Minha Casa, Minha Vida na menor faixa de renda, com a mesma condição;
• transmissão em projeto de legalização fundiária da Prefeitura para população de baixa renda, tema ligado à regularização fundiária em Natal (REURB);
• aquisição pelo Fundo de Arrendamento Residencial, com destinação exclusiva a programa habitacional.

O regulamento ainda fala em 50 m² construídos em terreno de até 250 m² (Decreto 11.089/2016, art. 8º), mas prevalece a lei, na redação da Lei Complementar municipal 197/2021. A isenção é pedida no processo, e a certidão de isenção vale 90 dias (Decreto 11.089/2016, art. 19, § 2º).

Não incidência na integralização de capital

O ITIV não incide quando o imóvel entra no capital de uma empresa, nem em fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica (Lei 3.882/1989, art. 50; Constituição, art. 156, § 2º, I). Em Natal, a regra tem limites:

• não vale se mais de 50% da receita operacional da empresa, nos 24 meses anteriores ou posteriores, vier de compra e venda ou locação de imóveis ou de arrendamento mercantil; se a empresa começar a operar depois, contam os 36 meses seguintes (art. 50, §§ 1º a 3º);
• fica limitada ao menor valor entre a parcela do capital subscrito em nome do sócio que transmite o imóvel, a parcela ainda não integralizada e a integralização a ser feita, e o imóvel precisa ser do próprio sócio; sobre o que exceder esse limite, incide ITIV (art. 50, §§ 5º e 6º; Decreto 11.089/2016, art. 3º, § 3º);
• não vale para empresa constituída só para vender ou alugar imóveis (art. 50, § 7º).

Veja também o texto sobre holding patrimonial.

Quando o imposto é outro, ou nenhum

• Herança e doação não pagam ITIV, e sim o ITCD, que no Rio Grande do Norte vai de 3% a 6% por faixa (Constituição, art. 155, I; Lei estadual 5.887/1989, art. 7º), explicado no guia do ITCD no RN.
• Partilha com torna: quando um herdeiro ou ex-cônjuge recebe imóvel acima da própria parte e paga a diferença aos demais, incide ITIV sobre o excesso (Decreto 11.089/2016, art. 1º, parágrafo único, VII; Constituição, art. 156, II). Se o excesso for recebido sem compensação, trata-se de doação, sujeita ao ITCD (Constituição, art. 155, I).
• Usucapião: o registro não exige ITBI, porque a aquisição é originária (Provimento CNJ 149/2023, art. 421).

Em Natal: laudêmio municipal e o desconto encerrado de 2025

Imóveis foreiros do Município de Natal pagam laudêmio de 2,5% do valor do terreno considerado para o ITIV, com o mesmo procedimento de lançamento e recolhimento do imposto (Decreto 11.089/2016, art. 22, § 1º). Ele é diferente do laudêmio federal de 5% devido à União em terreno de marinha (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º); as regras estão no guia sobre laudêmio e no texto sobre terreno de marinha em Natal.

A Lei Complementar municipal 265/2025 reduziu temporariamente a base do ITIV e do laudêmio em 60% para imóveis de até R$ 350 mil, em 50% de R$ 350 mil a R$ 700 mil e em 40% acima disso (art. 3º). O Decreto 13.490/2025 fixou o prazo em 90 dias contados de 2025-09-18, e só valeram os pedidos protocolados no cartório até 2025-12-16.

O programa terminou. Em setembro de 2026, vale a alíquota de 3% sobre o valor de mercado integral, sem alíquota menor para imóvel financiado ou para o primeiro imóvel fora das isenções do art. 57 (Lei 3.882/1989, arts. 55 e 57).

Base legal

• Constituição Federal, arts. 5º, XXXV; 84, IV; 150, VI; 155, I; 156, II e § 2º, I: planalto.gov.br
• Código Tributário Nacional, arts. 38, 123, 148 e 168: planalto.gov.br
• Lei Complementar 227/2026, art. 165: planalto.gov.br
• STJ, Tema 1113: stj.jus.br
• STF, Tema 1124: stf.jus.br
• Lei municipal 3.882/1989, arts. 50 a 58, e Leis Complementares municipais 197/2021 e 249/2024 (alterações dos arts. 51, 52 e 57), no texto compilado: natal.rn.gov.br
• Decreto municipal 11.089/2016, arts. 1º, 3º, 8º a 22: natal.rn.gov.br
• Lei Complementar municipal 265/2025: natal.rn.gov.br
• Decreto municipal 13.490/2025: natal.rn.gov.br
• Provimento CNJ 149/2023, art. 421: cnj.jus.br
• Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º: planalto.gov.br
• Decreto federal 12.797/2025: planalto.gov.br
• Lei estadual RN 5.887/1989, art. 7º, na redação da Lei 9.993/2015: al.rn.leg.br