O que é usucapião: tipos, prazos de 2 a 15 anos e como funciona

Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse contínua, sem oposição e com ânimo de dono, por prazos que vão de 2 anos (usucapião familiar, art. 1.240-A do Código Civil) a 15 anos (extraordinária, art. 1.238). O reconhecimento pode ser pedido no Registro de Imóveis, com advogado (art. 216-A da Lei 6.015/1973), ou na Justiça.

O que é usucapião

Usucapião, ou prescrição aquisitiva, é modo originário de aquisição da propriedade: o direito nasce da posse qualificada mantida pelo prazo legal, e não de uma transferência feita pelo antigo dono. Aplica-se sobretudo a imóveis, mas também a bens móveis, com prazos de 3 e 5 anos (arts. 1.260 e 1.261 do Código Civil).

O fundamento está nos arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil, nos arts. 183 e 191 da Constituição e nos arts. 9º e 10 do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001).

Requisitos gerais

Requisitos presentes em quase todas as modalidades:

• Posse com ânimo de dono (animus domini): ocupar o bem como se fosse o proprietário (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil).
• Posse mansa e pacífica, sem oposição de quem seria o dono durante o prazo.
• Posse contínua, sem interrupção ao longo de todo o período exigido.
• Prazo legal cumprido, de 2 a 15 anos, conforme a modalidade.
• Justo título e boa-fé, só na usucapião ordinária (art. 1.242).
• Bem particular: imóvel público não é adquirido por usucapião (arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único, da Constituição; art. 102 do Código Civil; Súmula 340 do STF).

Posse e propriedade: qual a diferença

A propriedade é o direito de usar, gozar, dispor e reaver o bem (art. 1.228 do Código Civil), provado pelo registro na matrícula (art. 1.245); a posse é o exercício de fato de algum desses poderes (art. 1.196). A usucapião converte a posse qualificada, mantida pelo prazo legal, em propriedade.

O locatário tem posse direta por contrato, mas sem ânimo de dono (art. 1.197 do Código Civil); o caseiro é mero detentor, porque conserva a posse em nome do dono (art. 1.198). Em regra, nenhum dos dois usucape, e atos de mera permissão ou tolerância também não induzem posse (art. 1.208).

Tipos de usucapião e prazos

O quadro resume as 6 modalidades mais comuns:

As reduções de prazo e a contagem estão em quanto tempo leva a usucapião.

As modalidades em detalhe

Usucapião extraordinária

Tem o prazo mais longo, 15 anos, e dispensa justo título e boa-fé (art. 1.238 do Código Civil). O prazo cai para 10 anos com moradia habitual ou obras e serviços de caráter produtivo; os detalhes estão em usucapião extraordinária.

Usucapião ordinária

Exige justo título, documento que aparenta transferir a propriedade, como um contrato de compra e venda, e boa-fé, com prazo de 10 anos (art. 1.242). O prazo cai para 5 anos se o imóvel foi comprado com base em registro depois cancelado e o possuidor ali mora ou fez investimentos de interesse social e econômico (parágrafo único).

Usucapião especial urbana e rural

A urbana alcança área de até 250 m² usada para moradia (art. 1.240 do Código Civil; art. 183 da Constituição), e a rural, área de até 50 hectares tornada produtiva pelo trabalho do possuidor ou de sua família, que nela mora (art. 1.239; art. 191 da Constituição). Nas duas, quem pede não pode ser dono de outro imóvel e, pelo Enunciado 317 do CJF, não se soma a posse de quem vendeu ou cedeu o imóvel; na urbana, o herdeiro legítimo que já morava no imóvel quando o antecessor morreu continua a posse dele (art. 9º, § 3º, do Estatuto da Cidade).

Usucapião familiar

Criada pela Lei 12.424/2011, permite que o ex-cônjuge ou ex-companheiro que ficou no imóvel urbano de até 250 m², cuja propriedade dividia com quem abandonou o lar, e o usa como moradia adquira a parte do outro após 2 anos de posse direta, exclusiva e sem oposição (art. 1.240-A do Código Civil). Quem pede não pode ter outro imóvel, e o direito é reconhecido 1 vez. Requisitos e decisões do STJ estão em usucapião familiar.

Usucapião coletiva

Pela redação dada pela Lei 13.465/2017, núcleos urbanos informais ocupados sem oposição há mais de 5 anos podem ser usucapidos coletivamente quando a área total dividida pelo número de possuidores for inferior a 250 m² por possuidor, e nenhum deles for dono de outro imóvel (art. 10 do Estatuto da Cidade).

Usucapião judicial e extrajudicial

Existem 2 caminhos para o reconhecimento, e a via judicial pode ser escolhida em qualquer caso (Provimento CNJ 149/2023, art. 399, § 2º):

• Extrajudicial: pedido de advogado ao Registro de Imóveis, com ata notarial, planta e memorial, certidões e prova da posse (art. 216-A da Lei 6.015/1973), regulado pelo Provimento CNJ 149/2023 (arts. 398 a 423), que substituiu o Provimento CNJ 65/2017. O rito está em usucapião extrajudicial.
• Judicial: ação na comarca do imóvel, caminho necessário quando há impugnação justificada (art. 216-A, § 10). A rejeição do pedido não impede a ação (§ 9º), e o requerente também pode impugná-la no próprio cartório em 15 dias ou suscitar dúvida (§ 7º; Provimento CNJ 149/2023, art. 414, § 5º); a impugnação injustificada não é admitida pelo registrador (§ 10, redação da Lei 14.382/2022).

O silêncio do titular ou do vizinho notificado por 15 dias vale como concordância (art. 216-A, § 2º). O art. 421 do Provimento CNJ 149/2023 proíbe o oficial de exigir ITBI no registro da usucapião extrajudicial, porque a aquisição é originária.

Em Natal e no Rio Grande do Norte

Pela compilação da ANOREG-RN da Lei estadual 11.038/2021, com vigência em 2026-03-19 (a tabela oficial do TJRN não foi conferida), o Registro de Imóveis cobra, com fundos incluídos, R$ 229,51 pela autuação e R$ 157,18 por notificação ou edital. O registro da aquisição é cobrado à parte, pela faixa de valor do imóvel, e a ata notarial é cobrada no tabelionato; a tabela completa está em requisitos da usucapião extrajudicial.

O pedido vai ao Registro de Imóveis da circunscrição onde fica o imóvel, e a ata é lavrada por tabelião do município (arts. 399 e 402 do Provimento CNJ 149/2023). Quando o imóvel não tem matrícula, ou tem só transcrição antiga, a zona competente deve ser confirmada no próprio Registro de Imóveis antes do protocolo; o caminho na capital está descrito em usucapião em Natal.

Passo a passo geral

1. Reunir as provas da posse, como IPTU, contas e contratos (art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973), e, se for o caso, somar a posse dos antecessores (art. 1.243 do Código Civil), o que não vale na especial urbana e na rural (Enunciado 317 do CJF), salvo, na urbana, o herdeiro que já morava no imóvel (art. 9º, § 3º, do Estatuto da Cidade).
2. Identificar a modalidade e conferir se o prazo foi cumprido.
3. Encomendar planta e memorial descritivo com ART ou RRT e, no cartório, a ata notarial.
4. Escolher a via, cartório ou Justiça, sempre com advogado.
5. Acompanhar o pedido até o registro na matrícula.

O passo a passo detalhado está em como fazer usucapião.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.

Base legal

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 102, 1.196, 1.197, 1.198, 1.208, 1.228, 1.238 a 1.245, 1.260 e 1.261
• Constituição Federal, arts. 183 e 191
• Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), art. 9º, caput e § 3º (especial urbana e posse do herdeiro), e art. 10 (coletiva, na redação da Lei 13.465/2017)
• Lei 6.015/1973, art. 216-A
• Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 a 423
• Lei 14.382/2022, que deu a redação atual do § 10 do art. 216-A
• Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil do CJF
• Súmula 340 do STF (bens públicos não são adquiridos por usucapião)
• Lei estadual 11.038/2021 (RN), Tabela VI, item F, e Tabela II-E, nota 3, na compilação publicada pela ANOREG-RN em anoregrn.org.br, com vigência em 2026-03-19 (tabela oficial do TJRN não conferida)