Advogado imobiliário em Natal/RN

Em Natal, quem compra um imóvel paga ITIV de 3% do valor de mercado (Lei municipal 3.882/1989, arts. 51 e 55), além de escritura e registro. Em terreno de marinha, o vendedor paga laudêmio de 5% do terreno à União (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º); imóvel foreiro do Município tem laudêmio de 2,5% (Decreto 11.089/2016, art. 22).

O advogado imobiliário confere esses custos, a matrícula e os riscos do negócio antes da assinatura e acompanha o título até o registro, que é o ato que transfere a propriedade (Código Civil, art. 1.245).

Quando procurar um advogado imobiliário em Natal

A análise pesa mais antes da assinatura: depois do registro, o comprador é tratado como dono, e anular o registro sem acordo entre as partes exige ação judicial (Código Civil, art. 1.245, § 2º). Situações comuns:

• compra de imóvel usado, na planta ou em leilão, antes de assinar a promessa ou pagar o sinal;
• venda de imóvel com construção não averbada, matrícula desatualizada ou inventário pendente;
• imóvel adquirido por contrato de gaveta, sem escritura nem registro;
• promessa quitada em que o vendedor ou a construtora não outorga a escritura;
• posse longa e sem título, que pode levar à usucapião;
• imóvel na orla ou nas margens do Potengi, que pode estar em terreno de marinha, ou imóvel foreiro do Município;
• avaliação do ITIV acima do preço pago;
• incorporação de edifício ou venda de unidades na planta.

O que envolve cada serviço

Compra e venda e due diligence

A lei lista os documentos que o tabelião consigna na escritura: prova do pagamento do ITIV, certidões fiscais e certidão de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º). Desde a Lei 14.382/2022, as certidões dos distribuidores forenses não são exigidas para a validade da compra (Lei 13.097/2015, art. 54, § 2º).

O comprador de boa-fé fica protegido contra o que não consta da matrícula, com duas ressalvas: a falência do vendedor e as aquisições que dispensam registro, como a usucapião (Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º). Por isso a due diligence vai além do mínimo legal, inclusive nos débitos que acompanham o imóvel:

• IPTU e taxas passam ao comprador, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação (Código Tributário Nacional, art. 130);
• dívidas de condomínio, com multas e juros, também passam ao comprador (Código Civil, art. 1.345);
• em Natal, débito do imóvel impede a transferência, salvo se ficar comprovado que o comprador conhece a dívida, caso em que ela passa a ele (Regulamento do ITIV, Decreto municipal 11.089/2016, com alterações do Decreto 12.167/2021, art. 13).

Acima de R$ 48.630,00 em 2026, valor de 30 salários mínimos de R$ 1.621,00, a escritura pública é essencial à validade da compra (Código Civil, art. 108; Decreto 12.797/2025). No financiamento com alienação fiduciária, o contrato do banco tem efeito de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38).

Contratos imobiliários

Promessa de compra e venda, permuta, cessão de direitos, locação e distrato definem prazos, multas e quem assume cada risco. No distrato com a incorporadora, a multa não pode passar de 25% do que o comprador pagou, ou de 50% quando a obra está sob patrimônio de afetação, além da comissão de corretagem e de outros descontos do mesmo artigo (Lei 4.591/1964, art. 67-A, II e § 5º, incluídos pela Lei 13.786/2018). O teto de 50% está em julgamento no STJ (Tema 1466, afetado em 2026-06-30 e ainda sem tese).

Regularização de imóveis

Regularizar é fazer a matrícula refletir o imóvel real: construção averbada, área correta e titular atual. Em Natal, o habite-se foi substituído pela Certidão de Conclusão de Obra em 2025-03-27, com o novo Código de Obras (Lei Complementar municipal 258/2024). Sem exigências pendentes, a averbação da construção deve ser registrada em até 5 dias úteis (Lei 6.015/1973, arts. 9º, § 1º, e 188, § 1º, I).

Em núcleos informais, a regularização segue a Reurb da Lei federal 13.465/2017, que em Natal tem normas e procedimento próprios. O primeiro registro do beneficiário da Reurb de interesse social é feito sem emolumentos (Lei 6.015/1973, art. 290-A, I), e a transmissão em projeto de legalização fundiária da Prefeitura para baixa renda é isenta de ITIV (Lei 3.882/1989, art. 57, III).

Usucapião

A usucapião extrajudicial é pedida ao Registro de Imóveis, com advogado, e quem tem direito registrado no imóvel ou num vizinho e não assinou a planta tem 15 dias para se manifestar, valendo o silêncio como concordância (Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º). O registro não exige ITBI, porque a aquisição é originária (Provimento CNJ 149/2023, art. 421), e o passo a passo está na página sobre usucapião em Natal.

Adjudicação compulsória

Quando o preço foi pago e o vendedor não outorga a escritura, o comprador pode pedir a adjudicação compulsória ao Registro de Imóveis, representado por advogado, e a promessa não precisa estar registrada (Lei 6.015/1973, art. 216-B, caput e § 2º). O vendedor é notificado para anuir ou impugnar em 15 dias úteis; se tiver morrido, são notificados os herdeiros ou o inventariante (Provimento CNJ 149/2023, arts. 440-S e 440-W).

Incorporação imobiliária

O incorporador só pode vender as frações das futuras unidades depois de registrar o memorial de incorporação, com os documentos do terreno, do incorporador e do projeto aprovado (Lei 4.591/1964, art. 32). O patrimônio de afetação, que separa a obra do restante do patrimônio do incorporador, é opcional (art. 31-A). Em Natal, o projeto segue o Plano Diretor (Lei Complementar municipal 208/2022) e o Código de Obras de 2024.

Em Natal e no Rio Grande do Norte

ITIV em Natal

Em Natal, o ITBI se chama ITIV e tem alíquota de 3% sobre o valor de mercado (Lei 3.882/1989, arts. 51 e 55). O processo é aberto pelo cartório na Prefeitura (Regulamento do ITIV, art. 11), e a avaliação pode ser contestada no próprio processo administrativo (Lei 3.882/1989, art. 51, § 4º). Prazos, parcelamento e o conflito entre o regulamento de 2016 e o Tema 1113 do STJ estão no guia do ITIV em Natal.

Terreno de marinha e laudêmio

Terreno de marinha é a faixa de 33 metros a partir da linha do preamar médio de 1831 e é bem da União (Constituição Federal, art. 20, VII; Decreto-Lei 9.760/1946, arts. 1º, a, e 2º). Na venda, o vendedor paga laudêmio de 5% do terreno, e o cartório só lavra e registra a escritura com a certidão da SPU (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º).

Imóvel foreiro do Município paga outro laudêmio, de 2,5% do terreno, lançado e recolhido pelo mesmo procedimento do ITIV (Regulamento do ITIV, art. 22). Como não há lista oficial de bairros na faixa de marinha, a conferência é feita imóvel por imóvel, pelo RIP, como explica o guia de terreno de marinha em Natal.

Região metropolitana e desconto de 2025

• Região metropolitana: em Parnamirim, São Gonçalo do Amarante, Extremoz e nos demais municípios, o ITBI segue a lei do município onde o imóvel está (Constituição Federal, art. 156, § 2º, II).
• Desconto de 2025 encerrado: a redução temporária do ITIV (Lei Complementar municipal 265/2025) terminou em dezembro de 2025 e não se aplica às compras de 2026.

Etapas de uma compra de imóvel em Natal

1. Matrícula. A certidão de inteiro teor eletrônica sai em até 4 horas após o pagamento, se pedida no expediente com o número da matrícula, e prova propriedade, ônus e restrições (Lei 6.015/1973, art. 19, §§ 10 e 11).
2. Certidões e débitos. Vendedor, IPTU, condomínio, terreno de marinha e foro municipal.
3. Contrato. Preço, prazos, financiamento e responsabilidade por débitos.
4. ITIV e laudêmio. O tabelião abre o processo na Prefeitura e só lavra a escritura com a certidão de quitação; em terreno da União, o vendedor pede a CAT à SPU.
5. Escritura. Em tabelionato de livre escolha das partes, qualquer que seja o lugar do imóvel (Lei 8.935/1994, art. 8º), ou contrato bancário, no financiamento.
6. Registro. Sem exigências, a escritura de compra e venda sem cláusulas especiais é registrada em até 5 dias úteis (Lei 6.015/1973, art. 188, § 1º, I), e só então a propriedade passa ao comprador.
7. Depois do registro. Em terreno de marinha, o comprador pede à SPU a transferência do cadastro em até 60 dias (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, § 4º).

Na compra e venda, costumam ser pedidos documentos pessoais e certidão de casamento, com pacto antenupcial, se houver; certidão de inteiro teor da matrícula e de ônus reais; certidões fiscais; declaração de quitação do condomínio, que o vendedor pode fazer na própria escritura (Lei 7.433/1985, art. 2º, § 2º); e, em terreno da União, a CAT.

Custos de cartório e impostos em Natal em 2026

Exemplo: imóvel de R$ 300 mil, sem laudêmio e com avaliação igual ao preço, paga ITIV de R$ 9.000,00, escritura de R$ 8.317,00 e registro de R$ 4.401,54, total de R$ 21.718,54, sem contar certidões e a prenotação do registro. Cada parcela é detalhada no guia sobre quanto custa a escritura de um imóvel.

Os valores de cartório incluem emolumentos e fundos, incidem sobre o preço ou sobre a avaliação do ITIV e vêm da compilação da ANOREG-RN com vigência em 2026-03-19; a tabela vigente do TJRN deve ser conferida no cartório antes do ato. Na primeira aquisição residencial financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação, os emolumentos caem 50% (Lei 6.015/1973, art. 290).

Atendimento em Natal

Amanda Freire é advogada inscrita na OAB/RN sob o nº 13.874 e atua em Direito Imobiliário, Registral e das Sucessões. O atendimento é presencial no escritório da Rua Aníbal Correia, 2519, em Lagoa Nova, Natal, e online, de segunda a sexta, das 9h às 17h.

Quem procura um advogado imobiliário em Natal costuma chegar com a matrícula, o contrato ou a proposta de compra. Os prazos dependem de cartórios, da Prefeitura, da SPU e, às vezes, do Judiciário, e por isso não são fixados de antemão. A contratação é formalizada preferencialmente por escrito, com objeto e extensão do serviço definidos (Código de Ética e Disciplina da OAB, art. 48).

Leia também

• Due diligence imobiliária: o que verificar antes de comprar
• Adjudicação compulsória: quando o vendedor não passa a escritura
• Contrato de gaveta: riscos e como regularizar
• Reurb em Natal: regularização fundiária na cidade

Base legal

• Constituição Federal, arts. 20, VII, e 156, § 2º, II
• Código Civil, arts. 108, 1.245 e 1.345 e Decreto 12.797/2025
• Código Tributário Nacional, art. 130
• Lei 6.015/1973, arts. 9º, 19, 188, 216-A, 216-B, 290 e 290-A
• Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 32 e 67-A e Lei 13.786/2018
• Lei 7.433/1985, arts. 1º e 2º, Lei 8.935/1994, art. 8º e Lei 9.514/1997, art. 38
• Lei 13.097/2015, art. 54, Lei 14.382/2022 e Lei 13.465/2017
• Decreto-Lei 9.760/1946, arts. 1º e 2º e Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º
• Provimento CNJ 149/2023, arts. 399, 421, 440-S e 440-W
• STJ, Tema 1113 e Tema 1466
• Lei municipal 3.882/1989, arts. 51, 55 e 57
• Regulamento do ITIV: Decreto municipal 11.089/2016, com alterações do Decreto 12.167/2021, arts. 11, 13 e 22
• Lei Complementar municipal 208/2022 (Plano Diretor), Lei Complementar municipal 258/2024 (Código de Obras) e Lei Complementar municipal 265/2025
• Lei estadual RN 11.038/2021 (custas e emolumentos): valores de 2026 pela compilação da ANOREG-RN, com vigência em 2026-03-19, a conferir na tabela de custas do TJRN
• CAT da SPU e Código de Ética e Disciplina da OAB, art. 48