Usucapião: quanto tempo leva? Prazos de 2 a 15 anos e no cartório
A usucapião exige de 2 a 15 anos de posse, conforme a modalidade, e depois o reconhecimento. Veja a contagem, a soma de posses e os prazos de 15 dias do cartório.
A usucapião exige de 2 a 15 anos de posse, conforme a modalidade (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil), e depois o reconhecimento formal. No cartório, a lei dá 15 dias para cada manifestação do dono registrado, dos confrontantes, dos entes públicos e de terceiros (art. 216-A da Lei 6.015/1973), sem prazo total fixado.
Dois prazos diferentes
Quando alguém pergunta quanto tempo leva a usucapião, há duas respostas:
- o tempo de posse exigido por lei para que o direito exista (prazo aquisitivo);
- o tempo do procedimento que reconhece esse direito, no Registro de Imóveis ou na Justiça.
O primeiro está no Código Civil e na Constituição; o segundo depende da via, da documentação e da resposta dos interessados.
Prazo de posse por modalidade
| Modalidade | Base legal | Prazo de posse |
|---|---|---|
| Familiar (abandono do lar) | CC, art. 1.240-A | 2 anos |
| Especial urbana (até 250 m²) | CC, art. 1.240; CF, art. 183 | 5 anos |
| Especial rural (até 50 hectares) | CC, art. 1.239; CF, art. 191 | 5 anos |
| Coletiva (menos de 250 m² por possuidor) | Estatuto da Cidade, art. 10 | 5 anos |
| Ordinária (justo título e boa-fé) | CC, art. 1.242 | 10 anos, ou 5 no caso do parágrafo único |
| Extraordinária | CC, art. 1.238 | 15 anos, ou 10 com moradia ou obras produtivas |
Na extraordinária, o prazo cai de 15 para 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou nele fez obras ou serviços de caráter produtivo (art. 1.238, parágrafo único); os requisitos estão em usucapião extraordinária. Na ordinária, os 10 anos caem para 5 se o imóvel foi comprado com base em registro depois cancelado e o possuidor ali mora ou fez investimentos de interesse social e econômico (art. 1.242, parágrafo único). O prazo de 2 anos é explicado em usucapião familiar.
Por que os prazos variam
As modalidades voltadas à moradia e à função social (especial urbana, especial rural, familiar e coletiva) têm prazos menores, porque a Constituição e a lei buscam regularizar quem usa o imóvel para viver ou produzir (arts. 183 e 191 da Constituição). A extraordinária, que dispensa justo título e boa-fé, pede o prazo mais longo como contrapartida (art. 1.238 do Código Civil).
Contagem e interrupção do prazo
A posse precisa ser contínua e sem oposição durante todo o prazo, e as causas que impedem, suspendem ou interrompem a prescrição também valem para a usucapião (art. 1.244 do Código Civil). Por isso, o prazo não corre entre cônjuges enquanto dura a sociedade conjugal (art. 197, I), e uma ação eficaz do proprietário para retomar o bem pode afastar a posse mansa e pacífica.
Já o tempo de quem ocupou antes pode ser somado, desde que todas as posses sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.243). Na especial urbana e na especial rural, o Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil afasta essa soma. Na especial urbana, porém, o herdeiro legítimo que já morava no imóvel quando o antecessor morreu continua a posse dele (art. 9º, § 3º, do Estatuto da Cidade).
Quanto tempo leva o procedimento
A lei não fixa prazo total para nenhuma das vias. No cartório, cada etapa tem prazo próprio:
| Etapa no cartório | Prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Manifestação do dono registrado e dos confrontantes notificados | 15 dias; silêncio vale concordância | Lei 6.015/1973, art. 216-A, § 2º |
| Manifestação da União, do Estado e do Município | 15 dias | art. 216-A, § 3º |
| Edital para terceiros interessados | 15 dias | art. 216-A, § 4º |
| Edital para notificando não encontrado | 2 publicações de 15 dias cada | art. 216-A, § 13 |
| Impugnação da rejeição perante o oficial | 15 dias | Provimento CNJ 149/2023, art. 414, § 5º |
A prenotação fica prorrogada até o acolhimento ou a rejeição do pedido (art. 216-A, § 1º), e o oficial pode fazer diligências para esclarecer dúvidas (§ 5º). O rito completo está no guia de usucapião extrajudicial.
Na Justiça, a duração depende das citações, da contestação em 15 dias úteis (arts. 219 e 335 do Código de Processo Civil), do edital com prazo de 20 a 60 dias fixado pelo juiz (art. 257, III) e de eventual perícia. Quem já tem ação em curso pode suspendê-la por 30 dias ou desistir dela para seguir no cartório (Provimento CNJ 149/2023, art. 399, § 2º).
O que pode acelerar ou atrasar
- documentação completa: ata notarial, planta, memorial e certidões de até 30 dias (Provimento CNJ 149/2023, art. 401, IV);
- confrontantes com endereço atualizado, o que evita o edital (art. 216-A, § 13);
- área da planta igual à da matrícula;
- ausência de disputa sobre a posse.
Documentação incompleta após as diligências leva à rejeição, que não impede a ação judicial (art. 216-A, §§ 8º e 9º). Ressalva ou oposição da União, do Estado ou do Município encerra o procedimento no cartório e o envia ao juízo competente (art. 412, § 3º, do Provimento CNJ 149/2023); veja os requisitos da usucapião extrajudicial.
Se houver impugnação, o registrador tenta conciliação ou mediação (art. 415 do Provimento CNJ 149/2023). Sem acordo, a impugnação justificada leva o caso à Justiça: a Lei 6.015/1973 manda remeter os autos ao juízo (art. 216-A, § 10), e o requerente adapta o pedido ao procedimento comum. A impugnação injustificada não é admitida (§ 10).
Em Natal e no Rio Grande do Norte
Os prazos de 15 dias da Lei 6.015/1973 valem igualmente para imóvel em Natal, e o pedido corre no Registro de Imóveis da circunscrição onde fica o imóvel (art. 399 do Provimento CNJ 149/2023). Quando o imóvel não tem matrícula, ou tem só transcrição antiga, a zona competente deve ser confirmada no próprio Registro de Imóveis antes do protocolo.
O edital de 15 dias para terceiros pode sair em meio eletrônico, sem jornal, apenas se houver regulamento do tribunal local (art. 216-A, § 14), o que deve ser confirmado no cartório. Na via judicial, a ação corre no foro do imóvel (art. 47 do Código de Processo Civil).
Um exemplo para ilustrar
Imagine alguém que ocupa como dono, só para morar, um imóvel urbano de 200 m² em Natal, sem ter outro imóvel. Depois de 5 anos de posse própria, mansa e pacífica, pode estar cumprido o prazo da usucapião especial urbana (art. 1.240 do Código Civil); aqui não entra o tempo de ocupantes anteriores (Enunciado 317 do CJF). Cumprido o prazo, ainda é preciso reunir os documentos e escolher a via, e o exemplo não substitui a análise de um caso concreto.
Este conteúdo tem caráter informativo. O conceito e as modalidades estão em o que é usucapião.
Base legal
- Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 197, 1.197, 1.208 e 1.238 a 1.244
- Constituição Federal, arts. 183 e 191
- Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), art. 9º, § 3º, e art. 10, na redação da Lei 13.465/2017
- Lei 6.015/1973, art. 216-A
- Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 a 423
- Código de Processo Civil, arts. 47, 219, 257 e 335
- Lei 13.465/2017 e Lei 14.382/2022, que deram a redação atual dos §§ 2º, 13, 14 e 10 do art. 216-A
- Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil do CJF
Perguntas frequentes
Quanto tempo de posse a usucapião exige?
De 2 a 15 anos, conforme a modalidade: 2 anos na familiar (art. 1.240-A do Código Civil), 5 anos na especial urbana, na especial rural e na coletiva, 10 anos na ordinária (5 no caso do parágrafo único do art. 1.242) e 15 anos na extraordinária, que cai para 10 com moradia ou obras produtivas (art. 1.238). A posse precisa ser contínua, sem oposição e como dono.
Quanto tempo demora a usucapião em cartório?
A lei não fixa prazo total, mas cada etapa no cartório tem 15 dias: manifestação do dono registrado e dos confrontantes, dos entes públicos e de terceiros por edital (art. 216-A, §§ 2º a 4º, da Lei 6.015/1973). A duração real depende de endereços atualizados, de diligências do oficial (§ 5º) e da ausência de impugnação. Com documentação completa e sem disputa, a via tende a ser mais direta que a judicial.
Posso somar o tempo de posse do antigo ocupante?
Sim, na maioria das modalidades: o art. 1.243 do Código Civil permite somar a posse dos antecessores, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé. Na especial urbana e na especial rural, o Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil afasta a soma; na urbana, só o herdeiro que já morava no imóvel continua a posse do falecido (art. 9º, § 3º, do Estatuto da Cidade).
O tempo em que aluguei o imóvel conta para usucapião?
Não, em regra: o locatário tem posse direta por força do contrato, sem ânimo de dono (art. 1.197 do Código Civil), e por isso esse tempo não conta. Atos de mera permissão ou tolerância, como ocupar com autorização informal do dono, também não geram posse (art. 1.208). A usucapião exige posse como dono durante todo o prazo, e qualquer mudança nessa situação depende de prova e da análise do caso.
Qual é o prazo mais curto de usucapião?
É de 2 anos, na usucapião familiar do art. 1.240-A do Código Civil, para o ex-cônjuge ou ex-companheiro que ficou no imóvel urbano de até 250 m² dividido com quem abandonou o lar. Quem pede precisa usar o imóvel como moradia, não pode ter outro imóvel e só tem o direito reconhecido uma vez (§ 1º). Nas especiais urbana e rural, o prazo é de 5 anos.
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