Regularização de imóvel: passo a passo para regularizar

Regularizar um imóvel significa adequar a sua situação de fato ao registro público, garantindo que a matrícula reflita quem é o dono, a área correta e as construções existentes. O processo pode ser registral (escritura, registro, averbação e retificação) ou fundiário, pela Reurb da Lei 13.465/2017, conforme o caso.

O que é regularização de imóvel

Regularizar um imóvel é o conjunto de medidas destinadas a fazer com que a realidade do bem coincida com o que consta no Cartório de Registro de Imóveis e nos cadastros municipais. Um imóvel pode estar irregular por diversos motivos: falta de escritura, ausência de registro, construção não averbada, divergência de área ou ocupação sem título formal.

De modo geral, a regularização se organiza em duas frentes que podem se combinar: a regularização registral e a regularização fundiária.

Regularização registral e regularização fundiária

A regularização registral cuida de adequar o título e a matrícula do imóvel: lavrar a escritura, registrar o título, averbar a construção, retificar a área ou reconhecer a usucapião. É o caminho típico de imóveis situados em loteamentos já aprovados e registrados, mas com pendências de titulação.

A regularização fundiária, por sua vez, trata da incorporação de núcleos urbanos informais ao ordenamento da cidade e da titulação dos ocupantes. É disciplinada pela Reurb, prevista na Lei 13.465/2017, e envolve o município, além do registro de imóveis.

Passo a passo da regularização registral

Para imóveis em área já regular, um roteiro prático costuma seguir estas etapas:

1. Verificar a situação registral, solicitando a certidão de inteiro teor da matrícula para saber quem é o titular, qual a área registrada, se há ônus e se a construção está averbada;
2. Comparar o registro com a realidade e com o cadastro municipal (IPTU e Planta Genérica de Valores), identificando as divergências;
3. Definir o problema principal, que pode ser a falta de escritura, a ausência de registro, a diferença de área, a construção não averbada ou a posse prolongada;
4. Escolher o instrumento adequado para cada situação;
5. Reunir a documentação e conduzir o procedimento no cartório competente ou, quando necessário, na via judicial.

Instrumentos mais comuns

Escritura pública e registro

A escritura pública é o negócio formalizado no cartório de notas. O registro é o ato no Cartório de Registro de Imóveis que lança o título na matrícula. Só o registro transfere a propriedade e produz efeitos contra terceiros. Um imóvel pode ter escritura sem registro, hipótese em que o comprador ainda precisa registrar o título para consolidar a propriedade.

Averbação de construção

A averbação de construção lança na matrícula a existência da edificação, com a sua área e o seu uso. Costuma exigir o habite-se ou a certidão de conclusão de obra da prefeitura e a documentação técnica com responsabilidade profissional. Sem a averbação, a matrícula indica apenas o terreno, o que dificulta a venda, o financiamento e a correta avaliação do imóvel.

Retificação de área

A retificação de área corrige, na matrícula, erros ou imprecisões de medidas, confrontações ou descrição do imóvel. Em regra, exige planta e memorial descritivo atualizados, com responsabilidade técnica, além da ciência dos confrontantes. Havendo oposição, pode ser necessário o caminho judicial.

Usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial permite reconhecer a propriedade em favor de quem preenche os requisitos legais de posse, sem ação judicial, por meio de escritura pública no cartório de notas e posterior registro. Depende de documentação como planta e memorial descritivo, comprovantes da posse ao longo do tempo exigido e a manifestação dos confrontantes. Quando há conflito relevante, o caminho passa a ser a usucapião judicial.

Regularização fundiária: Reurb-S e Reurb-E

A Lei 13.465/2017 institui duas modalidades de Regularização Fundiária Urbana:

Modalidade	A quem se destina
Reurb-S (Interesse Social)	Núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados pelo município
Reurb-E (Interesse Específico)	Núcleos ocupados por população que não se enquadra como de baixa renda

O procedimento tem uma fase administrativa, conduzida pelo município (requerimento, instauração, levantamento, notificações, projeto de regularização e decisão), e uma fase registral, com a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis, que abre as matrículas e realiza a titulação dos ocupantes. Em Natal e em outras cidades, a Reurb é conduzida em conjunto com os órgãos municipais competentes.

Reurb e o parcelamento do solo urbano

O parcelamento do solo urbano, com loteamentos e desmembramentos, é disciplinado pela Lei 6.766/79, que trata dos requisitos técnicos, da aprovação municipal e do registro. Muitas áreas irregulares surgiram de parcelamentos feitos sem observar essa lei. A Reurb funciona como via para incorporar esses núcleos ao ordenamento formal, com projeto próprio de regularização, que dialoga com os parâmetros da Lei 6.766/79, mas tem lógica voltada às ocupações já existentes.

Documentos frequentes

Entre os documentos que costumam ser exigidos estão os documentos pessoais dos interessados, os comprovantes de posse e ocupação (IPTU, contas de consumo e contratos), a planta e o memorial descritivo com responsabilidade técnica, as certidões da matrícula e os documentos municipais, como o habite-se. Na Reurb, somam-se a CRF e o projeto de regularização.

Conclusão

A regularização de imóvel torna a situação jurídica do bem clara e segura, refletindo na matrícula quem é o proprietário, a área real e as construções. Muitos casos podem ser resolvidos pela via extrajudicial, mas a escolha do caminho depende da situação registral de cada imóvel.

Diante da variedade de instrumentos e exigências, a orientação de um advogado de Direito Registral em Natal/RN pode ajudar a definir a estratégia adequada a cada caso.

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico para casos concretos.