Regularização de imóvel: 5 caminhos no Registro de Imóveis
Os 5 caminhos para regularizar um imóvel no Registro de Imóveis, com os prazos da Lei 6.015/1973, os documentos exigidos e o que muda em Natal/RN.
Regularizar um imóvel é fazer a matrícula refletir o dono, a área e a construção reais por 5 caminhos no Registro de Imóveis, com prazos da Lei 6.015/1973, como os 5 dias úteis para registrar uma compra e venda simples (art. 188, § 1º). São eles: registro do título, averbação, retificação de área, usucapião e adjudicação compulsória.
O que é regularização de imóvel
Regularizar é fazer a realidade do bem coincidir com o Registro de Imóveis e os cadastros municipais. Um imóvel fica irregular por falta de escritura, ausência de registro, construção não averbada, divergência de área ou ocupação sem título.
Todos os atos de registro e averbação são feitos no cartório da situação do imóvel (art. 169 da Lei 6.015/1973).
Regularização registral e regularização fundiária
A regularização registral ajusta título e matrícula, e é o caminho típico de imóvel em loteamento registrado com pendência de titulação. A fundiária, a Reurb, incorpora núcleos urbanos informais e passa pelo Município antes do Registro de Imóveis (Lei 13.465/2017, arts. 9º e 30).
Passo a passo da regularização registral
- Pedir a certidão de inteiro teor da matrícula para saber quem é o titular, qual a área registrada, se há ônus e se a construção está averbada;
- Comparar o registro com a realidade e com o cadastro municipal (IPTU);
- Definir o problema principal: falta de registro, diferença de área, construção não averbada, posse longa ou contrato quitado sem escritura;
- Escolher o instrumento adequado;
- Reunir a documentação e conduzir o procedimento no cartório ou, quando necessário, na Justiça.
Instrumentos mais comuns
| Problema | Instrumento | Prazo ou número da lei |
|---|---|---|
| Escritura sem registro | Registro do título | 5 dias úteis para compra e venda simples, sem exigências (art. 188, § 1º, I, da Lei 6.015/1973) |
| Construção fora da matrícula | Averbação de construção | 5 dias úteis, sem exigências (art. 188, § 1º, I); habite-se dispensado para casa unifamiliar térrea em área de baixa renda pronta há mais de 5 anos (art. 247-A) |
| Medida ou confrontação errada | Retificação administrativa | 15 dias para o confrontante que não assinou a planta (art. 213, § 2º) |
| Posse prolongada sem título | Usucapião extrajudicial | Posse de 2 a 15 anos, conforme a modalidade (arts. 1.238 a 1.242 e 1.240-A do Código Civil) |
| Contrato quitado sem escritura | Adjudicação compulsória extrajudicial | 15 dias úteis para o vendedor notificado (art. 440-S do Provimento CNJ 149/2023) |
Escritura pública e registro
A escritura formaliza o negócio no tabelionato, mas só o registro transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil), como explica o artigo sobre o que é escritura de imóvel.
Averbação de construção
A averbação lança a edificação na matrícula, com área e uso. Em regra, exige o documento municipal de conclusão da obra e a certidão negativa de débitos da obra junto à Receita Federal (Lei 8.212/1991, art. 47, II), salvo a casa unifamiliar própria, de tipo econômico, feita sem mão de obra assalariada (art. 30, VIII). Sem a averbação, a matrícula mostra só o terreno, o que dificulta venda e financiamento.
Casa unifamiliar de um só pavimento, concluída há mais de 5 anos em área ocupada predominantemente por população de baixa renda, dispensa o habite-se na averbação (art. 247-A da Lei 6.015/1973).
Retificação de área
A retificação corrige medidas, confrontações ou descrição do imóvel direto no Registro de Imóveis (arts. 212 e 213 da Lei 6.015/1973), com planta e memorial assinados por profissional habilitado. O confrontante que não assinou é notificado e tem 15 dias para se manifestar; o silêncio vale como anuência (art. 213, § 4º). Havendo impugnação sem acordo, o oficial remete o caso ao juiz (§ 6º).
Usucapião extrajudicial
A usucapião extrajudicial é pedida por advogado diretamente ao Registro de Imóveis, com ata notarial lavrada por tabelião, planta e memorial com ART ou RRT, certidões e prova da posse (art. 216-A da Lei 6.015/1973). Não existe escritura de compra e venda nesse caminho, e o registro não exige ITBI, porque a usucapião é aquisição originária (art. 421 do Provimento CNJ 149/2023). Impugnação justificada leva o pedido ao juiz; a injustificada não é admitida (§ 10).
Adjudicação compulsória extrajudicial
Quando o comprador quitou o preço e o vendedor não assina a escritura, a adjudicação compulsória pode ser feita no Registro de Imóveis, com advogado, ata notarial e comprovante do ITBI (art. 216-B da Lei 6.015/1973). O deferimento independe do registro prévio da promessa (§ 2º).
Quando o caminho é a regularização fundiária
A Lei 13.465/2017 tem 2 modalidades (art. 13): Reurb-S, para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, e Reurb-E, para os demais. O Município classifica o pedido em até 180 dias (art. 30, § 2º) e, ao final, emite a Certidão de Regularização Fundiária, registrada no Registro de Imóveis.
Fases, custos e prazos em Natal estão no guia sobre Reurb em Natal.
Em Natal e no Rio Grande do Norte
- Habite-se: desde 2025-03-27, com o Código de Obras (Lei Complementar municipal 258/2024), o habite-se de Natal foi substituído pela Certidão de Conclusão de Obra, o documento municipal que comprova a conclusão da construção.
- Reurb: em Natal segue a Lei municipal 7.786/2024, e a transmissão em projeto de legalização fundiária da Prefeitura para baixa renda é isenta de ITIV (Lei 3.882/1989, art. 57, III).
- Laudêmio: imóvel foreiro do Município paga laudêmio municipal de 2,5% do valor do terreno na transmissão (Decreto municipal 11.089/2016, art. 22). Na venda de imóvel em terreno de marinha em Natal, o vendedor paga à União laudêmio de 5% do valor do terreno, sem as benfeitorias (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º).
Documentos frequentes
- documentos pessoais dos interessados;
- comprovantes de posse (IPTU, contas de consumo e contratos);
- planta e memorial descritivo com responsabilidade técnica;
- certidões da matrícula e documentos municipais, como a Certidão de Conclusão de Obra;
- certidão negativa de débitos da obra junto à Receita Federal, na averbação de construção.
Quando buscar orientação profissional
Usucapião e adjudicação compulsória extrajudiciais exigem advogado ou defensor público (arts. 216-A e 216-B da Lei 6.015/1973; art. 399 do Provimento CNJ 149/2023). Nos demais casos, a análise da matrícula ajuda a escolher o instrumento antes de gastar com planta e certidões.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico para casos concretos.
Base legal
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.242, 1.240-A e 1.245: planalto.gov.br
- Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 9º, 169, 188, 212, 213, 216-A, 216-B e 247-A: planalto.gov.br
- Lei 8.212/1991, arts. 30, VIII, e 47, II: planalto.gov.br
- Lei 13.465/2017 (Reurb), arts. 9º, 13 e 30: planalto.gov.br
- Provimento CNJ 149/2023, arts. 399, 421 e 440-S: atos.cnj.jus.br
- Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º: planalto.gov.br
- Lei municipal de Natal 3.882/1989, art. 57, III: natal.rn.gov.br
- Decreto municipal de Natal 11.089/2016, art. 22: natal.rn.gov.br
- Lei Complementar municipal de Natal 258/2024 (Código de Obras): natal.rn.gov.br
- Lei municipal de Natal 7.786/2024 (Reurb): sapl.natal.rn.leg.br
Perguntas frequentes
Como saber se o imóvel está regularizado?
Pela certidão de inteiro teor da matrícula, que o Registro de Imóveis emite em até 4 horas após o pagamento quando pedida online com o número da matrícula (art. 19, § 10, I, da Lei 6.015/1973). Ela mostra o titular, a área registrada, os ônus e se a construção está averbada. Divergência entre esses dados, o carnê do IPTU e o imóvel real indica o que precisa ser regularizado.
Quanto tempo o cartório leva para averbar uma construção?
5 dias úteis, sem exigências nem falta de pagamento, é o prazo do art. 188, § 1º, I, da Lei 6.015/1973 para averbar uma construção. O pedido leva, em regra, o documento municipal de conclusão da obra, que em Natal é a Certidão de Conclusão de Obra desde 2025-03-27, e a certidão negativa de débitos da obra na Receita Federal (Lei 8.212/1991, art. 47, II).
Como corrigir a área errada na matrícula do imóvel?
15 dias é o prazo que o confrontante que não assinou a planta tem para se manifestar na retificação feita no Registro de Imóveis (art. 213, § 2º, da Lei 6.015/1973). O pedido vai com planta e memorial assinados por profissional habilitado, e o silêncio do confrontante vale como anuência (§ 4º). Se houver impugnação sem acordo entre as partes, o oficial remete o processo ao juiz (§ 6º).
Preciso ir à Justiça para regularizar meu imóvel?
Nem sempre: 5 instrumentos correm direto no Registro de Imóveis, que são o registro do título, a averbação de construção, a retificação de área e a usucapião e a adjudicação compulsória extrajudiciais. O caso vai ao juiz quando há impugnação sem acordo na retificação (art. 213, § 6º, da Lei 6.015/1973) ou impugnação justificada na usucapião (art. 216-A, § 10).
Usucapião extrajudicial é feita por escritura?
Não: o pedido reúne os 4 documentos do art. 216-A da Lei 6.015/1973 (ata notarial, planta e memorial, certidões e prova da posse) e é apresentado por advogado ao Registro de Imóveis. Não há escritura de compra e venda, e o registro não exige ITBI, porque a aquisição é originária (art. 421 do Provimento CNJ 149/2023).
Assessoria consultiva em Direito Imobiliário, Registral e Sucessões, com foco em segurança jurídica.
