Laudêmio: o que é, quanto custa e quem paga (União e Natal/RN)

O laudêmio federal é a compensação de 5% do valor do terreno, sem as construções, devida à União pelo vendedor de imóvel em terreno federal, como o de marinha (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Em Natal, imóveis foreiros do Município pagam outro laudêmio, de 2,5% do valor do terreno, lançado no processo do ITIV (Decreto municipal 11.089/2016, art. 22).

Há ainda o laudêmio da enfiteuse entre particulares, em regra de 2,5% (Código Civil de 1916, art. 686). Cada um tem regras próprias.

O que é laudêmio

Laudêmio é o valor pago ao dono do terreno, chamado senhorio direto, quando o direito sobre o imóvel é transferido de forma onerosa. Na enfiteuse, ou aforamento, o senhorio fica com o domínio direto e o foreiro fica com o domínio útil, que pode alienar e deixar de herança (Código Civil de 1916, arts. 678, 681 e 683). Nos imóveis da União em regime de ocupação não há essa divisão: a União mantém a propriedade, mas o laudêmio também é devido na venda (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º).

Não é imposto. A Secretaria do Patrimônio da União (SPU) descreve o laudêmio federal como compensação à União pela transferência; ele é cobrado a cada venda, enquanto o foro e a taxa de ocupação são anuais (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 101; Decreto-Lei 2.398/1987, art. 1º).

Desde janeiro de 2003 é proibido criar novas enfiteuses; as existentes seguem o Código de 1916, e a dos terrenos de marinha segue lei especial (Código Civil de 2002, art. 2.038, caput e § 2º).

Os três tipos de laudêmio

Laudêmio federal

O laudêmio de 5% incide na transferência onerosa do domínio útil (aforamento) e da inscrição de ocupação de terreno da União, inclusive na cessão de direitos sobre eles (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). O cálculo usa o valor do terreno cadastrado na SPU, excluídas as construções, e não o preço do negócio. O regime de RIP, foro e taxa de ocupação está no guia sobre terreno de marinha em Natal.

Laudêmio municipal de Natal

Na transmissão de imóvel foreiro do Município do Natal, incide laudêmio de 2,5% do valor do terreno considerado para o ITIV (Decreto municipal 11.089/2016, art. 22). O lançamento e o recolhimento seguem o procedimento do imposto, e o regulamento não admite desconto no laudêmio (art. 22, §§ 1º e 2º); só uma lei pode reduzi-lo, como fez temporariamente a Lei Complementar municipal 265/2025, já encerrada.

Ele não substitui o federal: são cobranças diferentes, e qual incide, se alguma, depende da matrícula e dos cadastros da SPU e da Prefeitura.

Laudêmio de enfiteuse particular

Na venda ou na dação em pagamento do domínio útil, o senhorio tem 30 dias para exercer a preferência e, se não comprar, recebe 2,5% do preço, salvo percentual diferente no título (Código Civil de 1916, arts. 683 e 686). Desde o Código Civil de 2002, esse laudêmio não incide sobre construções ou plantações (art. 2.038, § 1º, I).

Quem paga o laudêmio

No laudêmio federal, a lei atribui o pagamento ao vendedor, e a SPU exige que a Certidão de Autorização para Transferência (CAT) saia em nome dele (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Na enfiteuse particular, o devedor também é o alienante (Código Civil de 1916, art. 686).

O contrato pode distribuir o custo de outro modo (Código Civil de 2002, arts. 421 e 490), mas, para a União, o responsável continua sendo o vendedor. Salvo acordo em contrário, o vendedor também responde pelos foros e taxas de ocupação vencidos até a entrega do imóvel (art. 502).

Em Natal, o regulamento não nomeia o devedor do laudêmio municipal: manda cobrá-lo pelo procedimento do ITIV, cujo contribuinte é o comprador (Decreto 11.089/2016, art. 22, § 1º; Lei municipal 3.882/1989, art. 53). Por isso, a cláusula de despesas do contrato deve dizer quem arca com ele.

Quando o laudêmio é devido e quando não é

O laudêmio federal só incide em transferência onerosa entre vivos (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). A SPU classifica as operações assim:

Operações onerosas, com laudêmio:

• compra e venda, permuta e dação em pagamento;
• promessa de compra e venda e cessão de direitos, como na venda de um contrato de gaveta;
• integralização de capital social, inclusive quando o imóvel entra numa holding patrimonial.

Operações não onerosas, sem laudêmio, mas com CAT:

• doação, herança e partilha no inventário, e meação em divórcio;
• extinção ou cisão de empresa;
• incorporação imobiliária, quanto ao ato de incorporação em si (a venda de cada unidade depois é compra e venda e paga laudêmio).

Na herança não há laudêmio federal, mas o herdeiro precisa da CAT para registrar a partilha e tem 60 dias, concluída a transmissão, para pedir a transferência do cadastro na SPU (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, § 4º); no aforamento, o prazo conta da anotação na matrícula e, na ocupação, da data do título.

Inscritos no CadÚnico e famílias com renda de até 5 salários mínimos e patrimônio abaixo do limite da declaração do Imposto de Renda são isentos de laudêmio, foro e taxa de ocupação para um único imóvel de moradia (Decreto-Lei 1.876/1981, art. 1º, §§ 2º e 6º). A isenção depende de comprovação perante a SPU, renovada a cada 4 anos (art. 1º, § 1º).

Na enfiteuse particular, o Código de 1916 só prevê laudêmio na venda e na dação em pagamento. Na doação, no dote e na troca por coisa não fungível, basta avisar o senhorio em 60 dias, e a herança transmite o domínio útil sem laudêmio (arts. 681, 686 e 688).

Como calcular o laudêmio

Nos três tipos, a conta usa só a parte do terreno, sem as construções, multiplicada pelo percentual: o valor avaliado pela SPU, o valor do terreno considerado pela Prefeitura para o ITIV ou, na enfiteuse particular, a parte do preço que corresponde ao terreno.

No laudêmio federal, o valor do terreno vem da Planta de Valores Genéricos da SPU, que pode considerar o valor do IPTU. O número exato sai no cálculo do laudêmio no portal da SPU, com o RIP do imóvel, e convém obtê-lo antes de fechar o preço.

Em Natal, o laudêmio municipal se soma ao ITIV de 3% sobre o valor de mercado do bem ou dos direitos transmitidos (Lei municipal 3.882/1989, arts. 51 e 55). O passo a passo do imposto está no guia do ITIV em Natal, e o orçamento completo da compra, no artigo sobre quanto custa a escritura de imóvel.

CAT da SPU: passo a passo na venda de imóvel da União

A CAT é o documento da SPU sem o qual o cartório não lavra nem registra escritura de imóvel da União (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, § 2º). Numa venda, o caminho é este:

1. Conferir se o vendedor é quem consta no cadastro da SPU; se não for, a cadeia precisa ser regularizada antes.
2. Calcular o laudêmio no portal da SPU, que gera a Ficha de Cálculo de Laudêmio (FCL) e o DARF.
3. Pagar o DARF e aguardar 72 horas.
4. Emitir a CAT, gratuita, em nome do vendedor e válida por 90 dias; se vencer, não há segunda via, e é preciso emitir outra.
5. Lavrar a escritura e registrá-la no Registro de Imóveis.
6. Pedir à SPU, em até 60 dias, a transferência do cadastro para o comprador (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, § 4º).

Perder o prazo do item 6 gera multa de 0,50% ao mês, ou fração, sobre o valor do terreno, a cargo do comprador (art. 3º, § 5º).

Em Natal e no Rio Grande do Norte

• Certidão antes da escritura: o cartório não lavra nem registra a transmissão sem a certidão de quitação do ITIV e laudêmio (Decreto municipal 11.089/2016, arts. 9º, I, e 10), válida por 5 anos a partir do pagamento integral (art. 19, § 4º).
• Isenção do ITIV não basta: a certidão de isenção registra o pagamento do laudêmio, quando devido (art. 19, § 1º). A única exceção ao laudêmio no regulamento é a compra pelo Fundo de Arrendamento Residencial para projeto do PAR (art. 22, § 3º).
• Sem novos aforamentos: no patrimônio foreiro do Município, a Concessão de Direito Real de Uso substituiu a antiga enfiteuse municipal (Decreto municipal 8.627/2008, art. 3º, publicado no Diário Oficial do Município de 2009-01-01; Código Civil de 2002, art. 2.038).
• Desconto de 2025 encerrado: a redução temporária da base do ITIV e do laudêmio criada pela Lei Complementar municipal 265/2025 (art. 3º, § 1º) terminou e não vale em 2026.

É possível deixar de pagar laudêmio?

O foreiro da União pode consolidar a propriedade plena pela remição do foro, pagando o domínio direto, equivalente a 17% do valor do terreno sem benfeitorias (Lei 9.636/1998, art. 16-A; Decreto-Lei 9.760/1946, art. 123). As condições seguem ato da SPU, e o imóvel precisa constar de portaria com a lista de áreas ou do procedimento simplificado (Lei 9.636/1998, arts. 16-A, § 3º, 16-C e 16-I). Com o domínio pleno, as vendas seguintes saem da regra do laudêmio, que alcança só o domínio útil e a ocupação (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º).

A remição não vale na faixa de segurança de 30 metros a partir do final da praia, na faixa de fronteira nem em imóveis administrados pelo Ministério das Relações Exteriores, pelo Ministério da Defesa ou pelos comandos militares (Lei 9.636/1998, art. 16-A, §§ 6º e 7º). Pessoas de baixa renda são dispensadas do pagamento (§ 1º), e quem está em inscrição de ocupação não tem foro a remir.

Na enfiteuse particular, o resgate é possível 10 anos depois da constituição, pagando 2,5% sobre o valor atual da propriedade plena e dez pensões anuais (Código Civil de 1916, art. 693, redação da Lei 5.827/1972).

Base legal

• Decreto-Lei 2.398/1987, arts. 1º e 3º: planalto.gov.br
• Decreto-Lei 9.760/1946, arts. 101 e 123: planalto.gov.br
• Lei 9.636/1998, arts. 16-A, 16-C e 16-I: planalto.gov.br
• Decreto-Lei 1.876/1981, art. 1º: planalto.gov.br
• Código Civil de 2002, arts. 421, 490, 502 e 2.038: planalto.gov.br
• Código Civil de 1916, arts. 678, 681, 683, 686, 688 e 693: planalto.gov.br
• Decreto municipal 11.089/2016 (Natal), arts. 9º, 10, 19 e 22: natal.rn.gov.br
• Lei municipal 3.882/1989 (Natal), arts. 51, 53 e 55: natal.rn.gov.br
• Lei Complementar municipal 265/2025 (Natal), art. 3º, § 1º: natal.rn.gov.br
• Decreto municipal 8.627/2008 (Natal), art. 3º, publicado no Diário Oficial do Município de 2009-01-01
• SPU, transferência de titularidade e laudêmio: gov.br