Quanto custa a escritura de um imóvel

O custo para escriturar um imóvel reúne três despesas principais: o ITBI (imposto municipal, em geral de 2% a 3% do valor), os emolumentos da escritura no Cartório de Notas (por volta de 0,5% a 1%) e o registro na matrícula (cerca de 0,5% a 1%). Somadas, costumam representar de 4% a 6% do valor do imóvel.

O que compõe o custo da escritura

Quando se fala em custo da escritura, na verdade estão reunidas várias despesas obrigatórias que se somam ao preço do imóvel. Entender cada uma ajuda a planejar a compra sem sustos.

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

O ITBI é um imposto municipal, devido pelo comprador, e obrigatório em qualquer transferência onerosa de imóvel. A alíquota é definida por cada município e costuma ficar entre 2% e 3%. A base de cálculo é, em regra, o maior valor entre o preço da transação e o valor venal de referência da prefeitura. Sem o comprovante de pagamento do ITBI, o cartório não registra a transferência.

Emolumentos da escritura (Cartório de Notas)

São as taxas pagas ao Cartório de Notas pela lavratura da escritura. Os valores são tabelados por lei estadual e variam conforme a faixa de valor do imóvel; percentualmente, tendem a ficar em torno de 0,5% a 1%. Imóveis de valor mais alto costumam ter percentual proporcional menor, porque as tabelas trabalham por faixas.

Registro (Cartório de Registro de Imóveis)

Depois de lavrada e com o ITBI pago, a escritura precisa ser registrada na matrícula do imóvel. Esse registro também tem custo tabelado por faixa de valor, na mesma ordem de grandeza da escritura, algo como 0,5% a 1%. É esse ato que efetivamente transfere a propriedade.

Certidões e despesas menores

Ainda entram na conta as certidões necessárias (matrícula atualizada, ônus reais, negativas em nome do vendedor) e eventuais reconhecimentos de firma. São valores menores, em geral algumas centenas de reais no total, mas que também devem ser previstos.

Estimativa de custos

A tabela abaixo é uma estimativa didática para um imóvel hipotético. Os valores mudam conforme o estado, a faixa de preço e o município, por isso servem apenas como referência de ordem de grandeza.

Item	Percentual aproximado	Imóvel de R$ 300.000
ITBI	2% a 3%	R$ 6.000 a R$ 9.000
Escritura (emolumentos)	0,5% a 1%	R$ 1.500 a R$ 3.000
Registro	0,5% a 1%	R$ 1.500 a R$ 3.000
Certidões e despesas	valor fixo	R$ 200 a R$ 400
Total aproximado	4% a 6%	cerca de R$ 12.000 a R$ 18.000

O que faz o valor subir ou descer

• Estado e município: as tabelas de emolumentos são estaduais e a alíquota do ITBI é municipal, então o custo muda de uma cidade para outra.
• Faixa de valor: quanto mais alto o valor do imóvel, menor tende a ser o percentual das taxas de cartório, pois elas seguem faixas.
• Base de cálculo do ITBI: se o valor venal de referência for maior que o preço, o imposto sobe.
• Benefícios legais: em alguns casos, como a primeira aquisição pelo SFH, há redução de emolumentos prevista em lei.

Financiamento muda a conta

Na compra financiada pelo Sistema Financeiro de Habitação, o contrato do banco tem força de escritura pública. Isso dispensa a escritura separada no Cartório de Notas e costuma reduzir o custo total, já que se paga o registro do contrato, mas não os emolumentos de uma escritura autônoma. O ITBI, porém, continua devido.

E quando é doação ou herança?

Nem toda transferência de imóvel é uma compra e venda. Na doação e na transmissão por herança, o imposto devido não é o ITBI, mas o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual, com alíquota própria em cada estado. A escritura de doação e o inventário também têm emolumentos, calculados sobre o valor do bem. A lógica de somar imposto, ato notarial e registro se mantém, mudando apenas o tributo e o tipo de escritura.

Prazo e cuidados

O ITBI costuma ter prazo de validade após a emissão da guia, e alguns municípios concedem desconto para pagamento à vista antes da lavratura. Depois de lavrada a escritura, o registro deve ser providenciado sem demora, já que a propriedade só se transfere com ele. Guardar todos os comprovantes (guia do ITBI, recibos de emolumentos e a certidão de matrícula atualizada após o registro) facilita comprovar a regularidade do imóvel no futuro.

Quem paga o quê

Por praxe e, na maioria dos contratos, por previsão expressa, as despesas de ITBI, escritura e registro são pagas pelo comprador. Nada impede que as partes combinem de forma diferente, desde que isso fique claro no instrumento. O ideal é definir esse ponto por escrito antes de fechar o negócio.

Planejamento e orientação

Antes de assinar, vale pedir uma simulação dos custos no cartório e conferir a alíquota do ITBI na prefeitura do município do imóvel. Em Natal e no Rio Grande do Norte, os emolumentos seguem a tabela estadual e o ITBI é definido pelo município, o que reforça a importância de confirmar os valores locais.

Se tiver dúvidas sobre os custos ou sobre a documentação do imóvel, considere consultar um advogado de sua confiança para avaliar o caso concreto. Este conteúdo é meramente informativo e não substitui a orientação jurídica individual.