Terreno de marinha em Natal: taxas, laudêmio, RIP e CAT na compra

Terreno de marinha é a faixa de 33 metros, medida a partir da linha do preamar médio de 1831, que pertence à União (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 2º). Em Natal, quem ocupa imóvel nessa faixa paga taxa de 2% ou foro de 0,6% ao ano, e a venda exige laudêmio de 5% e a CAT da SPU.

Valores e prazos em vigor em setembro de 2026

Os percentuais incidem sobre o valor do terreno avaliado pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU), sem construções.

Exemplo com terreno avaliado em R$ 200 mil

O valor é hipotético: a SPU usa a própria avaliação do terreno, e não o preço da venda.

O que é terreno de marinha

O art. 2º do Decreto-Lei 9.760/1946 mede os 33 metros para o lado da terra, na costa, nas margens de rios e lagoas e no contorno de ilhas com influência das marés, definida como oscilação periódica de pelo menos 5 centímetros no nível da água. As áreas formadas depois, em direção ao mar ou ao rio, são os acrescidos de marinha (art. 3º).

Os dois são bens da União (Constituição Federal, art. 20, VII), administrados pela SPU; apesar do nome, a Marinha do Brasil não os administra. A linha do preamar médio de 1831 é fixada pela SPU (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 9º), e matrícula em nome de particular não afasta o domínio federal (Súmula 496 do STJ).

Ocupação e aforamento: os dois regimes

Segundo a SPU, dos cerca de 565 mil imóveis em terreno de marinha usados por terceiros no país, 54,3% estão em ocupação e 44,7% em aforamento.

Inscrição de ocupação

A inscrição de ocupação é ato administrativo precário, que a União pode desfazer a qualquer tempo, e gera a taxa anual de ocupação (Lei 9.636/1998, art. 7º). Pagar a taxa não reconhece propriedade nem, em regra, direito ao aforamento (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 131).

Aforamento

No aforamento, ou enfiteuse, o foreiro recebe o domínio útil e a União conserva o domínio direto. O foreiro paga foro anual e perde o aforamento se deixar de pagá-lo por 3 anos seguidos ou 4 intercalados (Decreto-Lei 9.760/1946, art. 101, parágrafo único), com possibilidade de revigoração nas condições fixadas pela SPU (art. 103, § 1º).

O RIP

Cada imóvel cadastrado recebe um RIP (Registro Imobiliário Patrimonial), o número usado pela SPU para taxas, laudêmio e certidões. Ele pode constar da matrícula e aparece nos documentos de cobrança da SPU, como o DARF da taxa ou do foro.

Laudêmio federal de 5% e a CAT

A transferência onerosa entre vivos do domínio útil ou da inscrição de ocupação, e a cessão de direitos sobre eles, dependem do pagamento prévio do laudêmio pelo vendedor: 5% do valor atualizado do domínio pleno do terreno, excluídas as benfeitorias (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Segundo a SPU, entram nessa regra a compra e venda, a permuta, a dação em pagamento, a integralização de capital e a promessa de compra e venda, comum no contrato de gaveta.

Doação, herança e meação não pagam laudêmio, mas também exigem a CAT. O cálculo passo a passo e o laudêmio municipal que Natal cobra dos imóveis foreiros do Município estão no guia sobre laudêmio.

Os cartórios de notas e de registro de imóveis não lavram nem registram escritura de imóvel da União sem certidão da SPU que declare o laudêmio pago, o transmitente em dia e a transferência autorizada (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, § 2º). Essa certidão é a CAT, Certidão de Autorização para Transferência. Pelas orientações oficiais da SPU, ela:

• nas vendas, só pode ser emitida 72 horas depois do pagamento do DARF do laudêmio;
• é gratuita e vale por 90 dias a partir da emissão, sem segunda via (vencida, gera-se nova Ficha de Cálculo de Laudêmio e nova CAT);
• sai em nome do vendedor, e o cadastro precisa estar atualizado antes da venda.

Depois da escritura: 60 dias para atualizar a SPU

Concluída a transmissão, onerosa ou não, o adquirente tem 60 dias para pedir à SPU a transferência do cadastro para o seu nome (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, § 4º). O atraso gera multa de 0,50% ao mês ou fração sobre o valor do terreno, sem benfeitorias (§ 5º). Segundo a SPU, o prazo conta da anotação na matrícula, no aforamento, e da lavratura do título, na ocupação.

Como consultar se um imóvel em Natal é terreno de marinha

A SPU não publica lista de bairros de Natal em terreno de marinha; a verificação é feita imóvel a imóvel:

1. Matrícula atualizada. A certidão de inteiro teor pode mostrar aforamento, domínio útil ou o RIP; a falta dessas menções não encerra a dúvida (Súmula 496 do STJ).
2. Dados cadastrais na SPU. O serviço gratuito "Consultar Dados Cadastrais de Imóvel da União" é pedido por requerimento no portal da SPU, com resposta imediata.
3. Débitos. Peça ao vendedor a certidão de regularidade do imóvel na SPU: a CAT só sai com o transmitente em dia (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º, § 2º, I, b). A Certidão Negativa de Débitos Patrimoniais do Imóvel e do Responsável é gratuita e emitida no portal com o RIP, o CPF, o CNPJ ou o nome do responsável.
4. Declaração de domínio. Na dúvida, a SPU declara se o imóvel é ou não da União, a partir de planta georreferenciada, em até 90 dias.
5. Atendimento. Telefone 0800 978 9005, em dias úteis, das 8h às 18h, ou atendimento na Superintendência do Patrimônio da União no Rio Grande do Norte.

Em Natal e no Rio Grande do Norte

• Volume no estado: 11.639 imóveis em terreno de marinha no Rio Grande do Norte, 13º estado do país, segundo levantamento da Folha de S.Paulo com dados da SPU noticiado pelo Agora RN em 2024-06-18.
• Onde está a faixa: pela regra do art. 2º, ela pode alcançar a orla e as margens de rios com influência de maré, como o Potengi. Documento da AGU e da SPU de 2021 trata de acrescido de marinha na Ribeira, e mesmo ali a confirmação é feita lote a lote.
• Laudêmio municipal: imóveis foreiros do Município de Natal pagam laudêmio de 2,5% do valor do terreno considerado para o ITIV, com o mesmo procedimento de lançamento e recolhimento do imposto e sem desconto (Decreto municipal 11.089/2016, art. 22, §§ 1º e 2º).
• Imposto de transmissão: o laudêmio não substitui o ITIV em Natal, de 3% sobre o valor de mercado e pago pelo comprador (Lei municipal 3.882/1989, arts. 51, 53 e 55, com a redação da Lei Complementar 249/2024 no art. 51).

Cuidados na compra de imóvel em terreno de marinha

Na due diligence imobiliária de imóvel nessa faixa, convém:

• conferir se o cadastro na SPU está em nome do vendedor e pedir o RIP e a certidão negativa de débitos patrimoniais;
• identificar o regime, lembrando que a ocupação é precária e não gera propriedade;
• programar a CAT, válida por 90 dias, conforme a data da escritura e do financiamento;
• deixar expresso no contrato quem arca com o laudêmio, que a lei atribui ao vendedor;
• verificar se o imóvel também é foreiro do Município de Natal.

Inscritos no CadÚnico e famílias com renda de até 5 salários mínimos e bens abaixo do limite da declaração do Imposto de Renda podem ter isenção de taxa, foro e laudêmio para um único imóvel de moradia, comprovada a cada 4 anos (Decreto-Lei 1.876/1981, art. 1º).

Remição do foro e compra do terreno pelo ocupante

O foreiro pode consolidar a propriedade plena pela remição do foro nas zonas em que a União a autoriza (Decreto-Lei 9.760/1946, arts. 103, III, e 122). O valor é o do domínio direto, equivalente a 17% do valor do domínio pleno do terreno, sem benfeitorias (art. 123), com certificado averbado na matrícula (art. 124). Pela Lei 9.636/1998, art. 16-A, as condições seguem ato da SPU, e o imóvel precisa constar de portaria (art. 16-C) ou do procedimento simplificado (art. 16-I).

O pagamento pode ser à vista ou parcelado, com uso do FGTS, e pessoas carentes ou de baixa renda ficam dispensadas (art. 16-A, §§ 1º e 2º). A remição não vale na faixa de segurança de 30 metros a partir do final da praia, na faixa de fronteira nem em imóveis administrados pelo Ministério das Relações Exteriores, pelo Ministério da Defesa ou pelos comandos militares (art. 16-A, §§ 6º e 7º; ADCT, art. 49, § 3º).

Quem está em ocupação não tem foro a remir, mas a União pode vender o imóvel ao ocupante cadastrado pelo valor de mercado, sem benfeitorias, quando a área constar de portaria de alienação (Lei 13.240/2015, arts. 4º e 8º). O pedido espontâneo do ocupante não gera direito à compra (art. 8º-A, § 3º).

PEC 3/2022: o que mudou até setembro de 2026

A PEC 3/2022, a PEC das Praias, propõe revogar o art. 20, VII, da Constituição e o art. 49, § 3º, do ADCT. Veio da Câmara em fevereiro de 2022 e está na Comissão de Constituição, Justiça e Cidadania do Senado. A situação registrada pelo Senado é de pedido de vista concedido em 2024-12-04; a última movimentação é o relatório complementar do relator, de 2025-03-31, e a proposta não foi votada na comissão até setembro de 2026.

Enquanto a PEC não for aprovada e promulgada, continuam valendo a taxa de 2%, o foro de 0,6%, o laudêmio de 5% e a exigência da CAT. Na herança não há laudêmio, mas a partilha feita no inventário também precisa ser levada ao cadastro da SPU em 60 dias.

Base legal

• Constituição Federal, art. 20, VII, e ADCT, art. 49, § 3º
• Decreto-Lei 9.760/1946, arts. 2º, 3º, 9º, 101, 103, 122, 123, 124 e 131
• Decreto-Lei 2.398/1987, arts. 1º e 3º
• Decreto-Lei 1.876/1981, art. 1º
• Lei 9.636/1998, arts. 7º, 16-A, 16-C e 16-I
• Lei 13.240/2015, arts. 4º, 8º e 8º-A
• Súmula 496 do STJ
• Decreto municipal 11.089/2016 (Natal), art. 22
• Lei municipal 3.882/1989 (Natal), arts. 51, 53 e 55
• PEC 3/2022 no Senado
• SPU: emissão da CAT, transferência de titularidade, dados cadastrais, certidões e declaração de domínio