Valor venal do imóvel: o que é, como é calculado e onde consultar
O valor venal é a base do IPTU, calculada pela Planta Genérica de Valores. Entenda a diferença para o valor de mercado, por que ele não é piso do ITBI e como consultá-lo em Natal.
O valor venal é a estimativa de preço que a prefeitura dá ao imóvel para cobrar o IPTU (art. 33 do CTN); em Natal, o IPTU residencial é de 0,6% desse valor ao ano (Lei municipal 3.882/1989, art. 44). No ITBI, a base é o valor de mercado, e o valor do IPTU nem serve de piso (STJ, Tema 1113).
O que é o valor venal do imóvel
O valor venal é o valor que a administração atribui ao imóvel para fins de tributação. Resulta de critérios definidos em lei municipal, em geral na Planta Genérica de Valores (PGV) e no Código Tributário do município, e não de uma avaliação individual detalhada de cada bem.
O CTN usa a expressão em dois impostos: é a base do IPTU (art. 33) e aparece também no ITBI (art. 38). Desde a Lei Complementar 227/2026, porém, o CTN define o valor venal do ITBI como o preço à vista em condições normais de mercado (art. 38, § 1º), que não se confunde com o valor do cadastro do IPTU.
Para que serve o valor venal
- IPTU: é a base de cálculo do imposto anual (art. 33 do CTN).
- ITBI: não é a base. Pelo STJ, a base do ITBI é o valor de mercado, e o valor do IPTU nem serve de piso (Tema 1113, 2022), como detalha o guia sobre o que é o ITBI.
- ITCD no RN: a lei estadual manda usar o valor venal dos bens na data do fato gerador, segundo estimativa fiscal (Lei 5.887/1989, art. 5º). A Lei Complementar 227/2026 fixou como norma geral o valor de mercado (art. 152), tema do guia do ITCD no RN.
A contribuição de melhoria não usa o valor venal como base: o limite individual é o acréscimo de valor que a obra pública trouxe ao imóvel (art. 81 do CTN).
Como o município calcula o valor venal
As prefeituras usam a PGV, que fixa o valor do metro quadrado de terreno por face de quadra ou região e o de construção por padrão. Em regra, o valor venal do imóvel (VVI) é a soma do valor do terreno (VVT) com o da edificação (VVE):
VVI = VVT + VVE
A fórmula usada pelas prefeituras
Muitas leis municipais combinam a área com fatores de correção:
Valor venal = área × valor unitário do metro quadrado (PGV) × fatores de correção
Os fatores podem considerar a idade e o padrão da construção, a posição do lote (esquina ou meio de quadra), a topografia e a situação do terreno.
Atualização da base
Desde a Emenda Constitucional 132/2023, a Constituição permite que o Poder Executivo municipal atualize a base do IPTU conforme critérios estabelecidos em lei municipal (art. 156, § 1º, III).
Valor venal, valor de mercado e valor venal de referência
| Conceito | O que é | Para que serve |
|---|---|---|
| Valor venal | Estimativa da prefeitura pela PGV ou por avaliação individual | Base do IPTU |
| Valor de mercado | Preço de uma venda à vista em condições normais | Base do ITBI e referência de negociação |
| Valor venal de referência | Valor fixado previamente por alguns municípios para o ITBI | Não pode ser imposto como base: o STJ vedou o arbitramento prévio (Tema 1113) |
A prefeitura pode discordar do valor declarado numa compra, mas só em processo administrativo, com direito a avaliação contraditória (arts. 38, § 3º, e 148 do CTN).
Em Natal e no Rio Grande do Norte
Em Natal, o valor venal do IPTU é o valor que o imóvel alcançaria numa venda à vista, em condições de mercado, apurado por avaliação individual ou, na falta dela, pela PGV e pela Tabela de Preços de Construção (Lei 3.882/1989, art. 25). As alíquotas estão no art. 44:
| Tipo de imóvel em Natal | Alíquota do IPTU | IPTU anual sobre valor venal de R$ 300.000 |
|---|---|---|
| Edificado exclusivamente residencial | 0,6% | R$ 1.800 |
| Edificado não exclusivamente residencial | 1% | R$ 3.000 |
| Terreno não edificado | 1% | R$ 3.000 |
Os valores são ilustrativos e consideram só o IPTU. Se a soma de IPTU, taxa de lixo e contribuição de iluminação pública (COSIP) ficar abaixo de R$ 61,62 no ano, a Prefeitura não faz o lançamento (art. 47-A). Outras regras de Natal:
- a PGV e a Tabela de Preços de Construção são decretadas até 31 de dezembro para valer no ano seguinte (art. 24, § 1º);
- na avaliação individual, a Prefeitura pode usar o valor declarado em processos de transferência, contratos e avaliações de bancos (art. 25, § 1º);
- desde a Lei Complementar municipal 271/2025, a base pode ser revista pelo valor de mercado, e não só por índice de inflação (art. 23, § 6º);
- imóvel residencial unifamiliar de até 50 m² construídos, em terreno de até 120 m², onde o dono mora e sem outro imóvel no município, é isento (art. 48, I).
No ITIV de Natal, a base é o valor de mercado, sem o antigo piso do valor do IPTU (art. 51, redação da Lei Complementar municipal 249/2024), tema do texto sobre o ITIV em Natal.
Onde consultar o valor venal
O valor venal costuma vir impresso no carnê anual do IPTU e pode ser consultado no site da prefeitura, com a inscrição imobiliária, ou no setor de cadastro imobiliário, que também emite certidão de dados cadastrais.
Em Natal, a consulta é feita nos canais da Secretaria Municipal de Finanças (SEFIN), que a lei ainda chama de Secretaria Municipal de Tributação.
Como questionar o valor venal
Em Natal, a reclamação contra o lançamento do IPTU pode ser apresentada até o vencimento do tributo ou da primeira parcela, no máximo em 30 dias da notificação, e suspende a cobrança até a decisão (Lei 3.882/1989, art. 156). Atualizações cadastrais feitas de ofício podem ser impugnadas em 30 dias (art. 39).
Se o cadastro não bate com o imóvel real, a correção pode exigir também a regularização do imóvel. Na compra, o valor venal ajuda a estimar o IPTU futuro, mas não define os custos da transmissão, reunidos em quanto custa a escritura de um imóvel.
Quando buscar orientação profissional
A análise de um advogado costuma ser útil quando o valor venal sobe sem mudança no imóvel, quando o cadastro diverge da realidade ou quando a prefeitura usa o valor do IPTU como piso do ITBI.
Este conteúdo é informativo, reflete a legislação de setembro de 2026 e não substitui a análise do caso concreto.
Base legal
- Constituição Federal, art. 156, § 1º, III (Emenda Constitucional 132/2023): planalto.gov.br
- Código Tributário Nacional, arts. 33, 38, 81 e 148 (redação da Lei Complementar 227/2026): planalto.gov.br
- Lei Complementar 227/2026, arts. 152 e 165: planalto.gov.br
- STJ, Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP): stj.jus.br
- Lei municipal 3.882/1989 (Código Tributário de Natal), arts. 23 a 25, 39, 44, 47-A, 48, 51 e 156: natal.rn.gov.br
- Lei estadual RN 5.887/1989 (ITCD), art. 5º (texto consolidado oficial não localizado)
Perguntas frequentes
O valor venal é o mesmo que o valor de mercado?
Não: pelo art. 33 do CTN, o valor venal é a base do IPTU, estimada pela prefeitura pela Planta Genérica de Valores ou por avaliação individual, e costuma diferir do preço real de venda. Já o ITBI usa o valor de mercado do imóvel (art. 38, § 1º, do CTN, redação da Lei Complementar 227/2026; STJ, Tema 1113).
O valor venal serve para calcular o ITBI?
Não como base: pelo Tema 1113 do STJ (2022), a base do ITBI é o valor de mercado do imóvel, e o valor venal do IPTU nem pode ser usado como piso. O valor declarado na escritura presume-se correto, e a prefeitura só pode discordar em processo administrativo, com direito a avaliação contraditória (art. 148 do CTN).
Quanto é o IPTU em Natal sobre o valor venal?
Em Natal, o IPTU é de 0,6% ao ano sobre o valor venal do imóvel edificado exclusivamente residencial e de 1% para os demais edificados e para terrenos (Lei municipal 3.882/1989, art. 44). Um apartamento com valor venal de R$ 300 mil paga R$ 1.800 por ano, antes das isenções e reduções previstas na lei.
Onde encontro o valor venal do meu imóvel?
O valor venal aparece no carnê anual do IPTU e pode ser consultado no site da prefeitura com o número de inscrição imobiliária. Em Natal, a Planta Genérica de Valores é decretada até 31 de dezembro para valer no ano seguinte (Lei 3.882/1989, art. 24, § 1º), e a consulta é feita nos canais da Secretaria Municipal de Finanças.
É possível questionar o valor venal usado pela prefeitura?
Sim. Em Natal, a reclamação contra o lançamento do IPTU pode ser apresentada até o vencimento, no máximo em 30 dias da notificação, e suspende a cobrança até a decisão (Lei 3.882/1989, art. 156). No ITBI, a avaliação da prefeitura pode ser contestada com avaliação contraditória, em procedimento previsto na lei municipal (art. 38, § 3º, do CTN).
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