ITBI: o que é, quem paga e como calcular na compra do imóvel

O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) é um tributo municipal cobrado quando um imóvel é transferido de forma onerosa, como na compra e venda. Está previsto no artigo 156 da Constituição Federal. Em regra, quem paga é o comprador, e o recolhimento ocorre antes do registro da escritura.

O que é o ITBI

O ITBI é o imposto que incide sobre a transmissão onerosa de bens imóveis entre pessoas vivas, ou seja, quando há a passagem da propriedade mediante pagamento, como na compra e venda. Ele está previsto no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal, que atribui a competência para instituí-lo aos municípios.

Por ser um imposto municipal, cada cidade edita a sua própria lei, definindo alíquota, base de cálculo, isenções e forma de pagamento. Em Natal, esse tributo aparece também com o nome de ITIV (Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis).

O ITBI incide em situações como compra e venda, dação em pagamento, permuta de imóveis e cessão de direitos sobre imóveis. Não incide, em regra, sobre transmissões gratuitas (herança e doação), que são tributadas pelo ITCMD, imposto estadual.

Quem paga o ITBI

Em regra, o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador, isto é, quem adquire o imóvel. As partes podem combinar de forma diferente no contrato, mas a obrigação normalmente recai sobre o adquirente. Como cada município define o contribuinte em sua lei, é sempre recomendável verificar a regra local e a cláusula específica do contrato de compra e venda.

Como calcular o ITBI

O cálculo do ITBI é, na essência, simples:

ITBI = base de cálculo × alíquota

Os dois elementos são:

• Base de cálculo: o valor sobre o qual o imposto incide, em regra o valor da transação em condições normais de mercado.
• Alíquota: o percentual definido pelo município, que costuma variar entre 2% e 3%.

Elemento	O que é
Fato gerador	Transmissão onerosa do imóvel (compra e venda, por exemplo)
Contribuinte	Em regra, o comprador
Base de cálculo	Valor do imóvel em condições normais de mercado
Alíquota	Percentual municipal, geralmente entre 2% e 3%
Competência	Município onde o imóvel está localizado

Exemplo ilustrativo: em um imóvel negociado por R$ 400.000 em um município com alíquota de 3%, o ITBI seria de R$ 12.000 (400.000 × 0,03). O valor real deve considerar a alíquota e as regras vigentes na cidade do imóvel.

Base de cálculo: o que decidiu o STJ

A base de cálculo do ITBI já gerou muita discussão. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ao julgar o Tema 1.113, fixou entendimentos importantes:

• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não vinculada à base de cálculo do IPTU.
• O valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de que corresponde ao valor de mercado, presunção que só pode ser afastada pelo fisco mediante processo administrativo próprio.
• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em um valor de referência fixado unilateralmente.

Na prática, isso significa que o valor declarado na escritura, quando condizente com o mercado, é o parâmetro para o cálculo do imposto.

As alíquotas variam por município

Como o ITBI é municipal, a alíquota muda de cidade para cidade e pode ser alterada por lei local. Em Natal, a alíquota é comumente informada em 3% sobre o maior valor entre o declarado e o valor de referência do município, mas percentuais e regras podem mudar ao longo do tempo.

Vale registrar que os municípios também editam normas temporárias. Em 2025, por exemplo, Natal publicou decreto que reduziu, por prazo determinado, a base de cálculo do ITIV para certas faixas de valor de imóvel. Situações assim reforçam a importância de confirmar a regra vigente na Prefeitura de Natal (SEMUT) no momento da compra.

Isenções e situações especiais

Algumas hipóteses merecem atenção:

• Imunidade constitucional: o artigo 156, § 2º, inciso I, da Constituição prevê que não incide ITBI na transmissão de imóveis para integralização de capital de pessoa jurídica, salvo quando a atividade preponderante do adquirente for a compra, a venda ou a locação de imóveis.
• Financiamento imobiliário: em compras financiadas, dependendo da legislação, pode haver tratamento específico sobre a parte financiada.
• Isenções locais: cada município pode prever isenções próprias, geralmente ligadas a programas habitacionais ou a faixas de valor.

Como essas regras dependem da lei municipal e de leis federais aplicáveis, o enquadramento deve ser verificado caso a caso.

Quando e onde pagar

O ITBI é pago no município onde o imóvel está localizado. Em regra, o recolhimento ocorre antes da lavratura da escritura e do registro do imóvel no cartório de registro de imóveis. Sem o comprovante de pagamento do imposto, o cartório não realiza o registro, e a transferência da propriedade não se completa.

Conclusão

O ITBI é uma etapa obrigatória e relevante na compra de um imóvel. Entender quem paga, como se calcula e o que o STJ decidiu sobre a base de cálculo ajuda o comprador a se planejar e a evitar surpresas no fechamento do negócio.

Como as alíquotas, isenções e prazos variam conforme o município e mudam com frequência, confirme sempre as regras vigentes na cidade do imóvel. Em transações mais complexas, a orientação de um advogado pode ajudar a analisar o contrato e a situação concreta.

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico para situações específicas.