ITBI: o que é, quem paga e como calcular o imposto em 2026
O ITBI incide na compra de imóvel sobre o valor de mercado, com a alíquota da lei de cada cidade (3% em Natal, por exemplo). Quem paga, como calcular, quando pagar e as imunidades.
O ITBI é o imposto municipal cobrado na compra de um imóvel, calculado sobre o valor de mercado (art. 38 do CTN, redação da Lei Complementar 227/2026) com a alíquota fixada pela lei de cada cidade: a 3%, um imóvel de R$ 400 mil paga R$ 12 mil. Em regra, quem paga é o comprador.
O que é o ITBI
O ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) incide quando um imóvel é transmitido mediante pagamento, como na compra e venda. A Constituição dá aos municípios a competência para cobrá-lo (art. 156, II), e o imposto pertence à cidade onde o imóvel está (art. 41 do CTN).
Por ser municipal, cada cidade edita a própria lei, com alíquota, isenções e forma de pagamento.
Na redação dada pela Lei Complementar 227/2026, o art. 35 do CTN descreve três situações em que o imposto incide:
- transmissão onerosa da propriedade ou do domínio útil, como compra e venda, dação em pagamento e permuta;
- transmissão onerosa de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia;
- cessão onerosa de direitos relativos a essas transmissões.
Herança e doação não pagam ITBI: são tributadas pelo ITCMD, imposto estadual (art. 155, I, da Constituição), explicado no guia sobre o que é o ITCMD.
Quem paga o ITBI
O CTN deixa a definição do contribuinte para a lei municipal (art. 42), e em regra ela aponta o comprador. A lei local também pode tornar o vendedor e o cartório responsáveis solidários pelo pagamento.
O contrato pode dividir o custo de outra forma, mas esse acordo não vale contra o fisco (art. 123 do CTN).
Como calcular o ITBI
O cálculo multiplica a base pela alíquota: ITBI = valor de mercado × alíquota da lei municipal.
| Elemento | Regra | Norma |
|---|---|---|
| Fato gerador | Transmissão onerosa do imóvel ou cessão de direitos | CTN, art. 35 |
| Contribuinte | O definido na lei municipal, em regra o comprador | CTN, art. 42 |
| Base de cálculo | Valor de mercado, à vista | CTN, art. 38, § 1º; STJ, Tema 1113 |
| Alíquota | Percentual fixado na lei de cada cidade | Constituição, art. 156, II |
Exemplos com duas alíquotas hipotéticas:
| Valor de mercado | ITBI com alíquota de 2% | ITBI com alíquota de 3% |
|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 4.000 | R$ 6.000 |
| R$ 400.000 | R$ 8.000 | R$ 12.000 |
| R$ 800.000 | R$ 16.000 | R$ 24.000 |
O ITBI se soma às despesas de cartório, detalhadas no guia sobre quanto custa a escritura de um imóvel.
Base de cálculo: o que decidiu o STJ e o que mudou em 2026
Em 2022-02-24, o STJ julgou o Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP) e fixou três pontos:
- a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vínculo com a base do IPTU, que nem pode servir de piso;
- o valor declarado pelo contribuinte presume-se de mercado, e o fisco só pode afastá-lo em processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o município não pode arbitrar a base previamente com um valor de referência fixado por ele mesmo.
A Lei Complementar 227/2026, em vigor desde a publicação no DOU de 2026-01-14, também adotou o valor de mercado no CTN: o art. 38 passou a definir a base como o valor pelo qual o imóvel seria negociado à vista, em condições normais de mercado (§ 1º). A lei permite ao município estimar esse valor por critérios técnicos, que devem ser divulgados, e o contribuinte pode contestá-lo com avaliação contraditória (§§ 2º e 3º). Até setembro de 2026, não foi localizada decisão de tribunal superior sobre como essa estimativa convive com a vedação do valor de referência prévio do Tema 1113.
A diferença entre o valor de mercado e a base do IPTU está no texto sobre valor venal do imóvel.
Quando o ITBI deve ser pago
Em 2021, o STF afirmou que o fato gerador do ITBI só ocorre com o registro da transferência (Tema 1124, ARE 1.294.969). Em 2022-08-31, ao julgar embargos, reabriu o tema e reconheceu repercussão geral para decidir se o imposto incide na cessão de direitos de compromisso de compra e venda; o portal do STF não mostrava nova tese em setembro de 2026.
O momento exato do pagamento, antes da escritura ou do registro, segue a lei de cada cidade, mas o registro depende da prova de pagamento (art. 289 da Lei 6.015/1973), e só ele transfere a propriedade (art. 1.245 do Código Civil).
A antecipação do ITBI na escritura com alíquota menor, prevista no art. 35-A do CTN pela Lei Complementar 227/2026, foi vetada.
Imunidades e situações especiais
- Integralização de capital: não incide ITBI quando o imóvel entra no capital de uma empresa, salvo se a atividade preponderante dela for compra e venda ou locação de imóveis, ou arrendamento mercantil (Constituição, art. 156, § 2º, I). Pelo STF, a imunidade não alcança o valor que exceder o capital a integralizar (Tema 796), ponto central na holding patrimonial.
- Usucapião: é aquisição originária, e o registro da usucapião extrajudicial não exige ITBI (Provimento CNJ 149/2023, art. 421).
- Financiamento e isenções: alíquota menor para a parte financiada e isenções só existem se a lei municipal as previr.
Em Natal e no Rio Grande do Norte
Em Natal, o imposto se chama ITIV e é de 3% sobre o valor de mercado, inclusive sobre a parte financiada, sem o antigo piso do valor do IPTU (Lei municipal 3.882/1989, arts. 51 e 55). O desconto temporário da Lei Complementar municipal 265/2025 vigorou em 2025 e está encerrado. Prazos, isenções e contestação da avaliação estão no guia do ITIV em Natal.
Quando buscar orientação profissional
A análise de um advogado costuma ser útil quando a avaliação supera o preço pago, há cessão de direitos, imóvel na planta ou contrato de gaveta, ou o imóvel vai integralizar o capital de uma empresa.
Este conteúdo é informativo, reflete a legislação de setembro de 2026 e não substitui a análise do caso concreto.
Base legal
- Constituição Federal, arts. 155, I, e 156, II e § 2º, I: planalto.gov.br
- Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), arts. 35, 35-A (vetado), 38, 41, 42, 123 e 148: planalto.gov.br
- Lei Complementar 227/2026, arts. 165 e 182: planalto.gov.br
- Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), art. 289: planalto.gov.br
- Código Civil, art. 1.245: planalto.gov.br
- STJ, Tema 1113 (REsp 1.937.821/SP): stj.jus.br
- STF, Tema 1124 (ARE 1.294.969): stf.jus.br
- STF, Tema 796 (RE 796.376): stf.jus.br
- Provimento CNJ 149/2023, art. 421: cnj.jus.br
- Lei municipal 3.882/1989 (Código Tributário de Natal), arts. 51 e 55: natal.rn.gov.br
- Decreto municipal 11.089/2016 (Regulamento do ITIV de Natal), arts. 9º e 10: natal.rn.gov.br
- Lei Complementar municipal 265/2025 (Natal): natal.rn.gov.br
- Lei estadual RN 5.887/1989, art. 7º, redação da Lei 9.993/2015 (ITCD): al.rn.leg.br
Perguntas frequentes
Quanto custa o ITBI?
O ITBI custa a alíquota da lei municipal aplicada sobre o valor de mercado do imóvel (art. 38 do CTN): a 3%, um imóvel de R$ 300 mil paga R$ 9 mil. Não há percentual único no país, porque cada cidade fixa o seu por lei (art. 156, II, da Constituição). Por isso, vale conferir a lei ou o site da prefeitura antes de fechar o negócio.
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
Pelo art. 42 do CTN, quem paga é o contribuinte definido na lei municipal, que em regra é o comprador. O contrato pode dividir o custo de outra forma, mas esse acordo não vale contra a prefeitura (art. 123 do CTN). A lei local também pode tornar vendedor e cartório responsáveis solidários pelo imposto.
Qual é a base de cálculo do ITBI?
A base é o valor de mercado do imóvel, conforme o Tema 1113 do STJ (2022) e o art. 38, § 1º, do CTN, na redação da Lei Complementar 227/2026. O valor declarado presume-se correto, e o município só pode discordar em processo administrativo, com avaliação contraditória. O valor venal do IPTU não pode ser usado como piso.
O ITBI é pago antes ou depois da escritura?
Depende da lei de cada município, mas o registro exige a prova de pagamento, porque o oficial deve fiscalizar os impostos devidos (art. 289 da Lei 6.015/1973). Em 2021, o STF ligou o fato gerador ao registro (Tema 1124), mas em 2022-08-31 reabriu o tema para a cessão de direitos, ainda sem tese. Em Natal, o tabelião não lavra a escritura sem a certidão de quitação do ITIV (Decreto municipal 11.089/2016, art. 9º, I).
Tem ITBI na herança, na doação ou na usucapião?
Não. Herança e doação pagam ITCMD, imposto estadual (art. 155, I, da Constituição), que no Rio Grande do Norte vai de 3% a 6%, progressivo por parcela do valor (Lei estadual 5.887/1989, art. 7º). Na usucapião, a aquisição é originária, e o registro do imóvel não exige ITBI (Provimento CNJ 149/2023, art. 421).
Empresa paga ITBI ao receber imóvel como capital?
Em regra, não: o art. 156, § 2º, I, da Constituição afasta o ITBI na integralização de capital, salvo se a atividade preponderante da empresa for compra e venda ou locação de imóveis, ou arrendamento mercantil. Pelo Tema 796 do STF, a imunidade não cobre o valor dos bens que exceder o capital a integralizar, e essa diferença paga o imposto.
Assessoria consultiva em Direito Imobiliário, Registral e Sucessões, com foco em segurança jurídica.
