Imobiliário15 Jul 2026Atualizado em 24 Set 20266 min de leitura

Adjudicação compulsória: o que é, requisitos e prazos em 2026

A adjudicação compulsória transfere o imóvel a quem quitou o preço sem receber a escritura. Requisitos, Súmula 239, os 15 dias úteis no cartório e o custo em Natal.

Martelo de juiz de madeira sobre base, chave antiga e documento dobrado preso por tira de couro em mesa escura, sob luz quente lateral.

A adjudicação compulsória transfere o imóvel a quem quitou o preço e não recebeu a escritura; no cartório, o vendedor tem 15 dias úteis para anuir ou impugnar (Lei 6.015/1973, art. 216-B; Provimento CNJ 149/2023, art. 440-S). Na Justiça, a sentença supre a recusa do vendedor (art. 501 do CPC), sem exigir promessa registrada (Súmula 239 do STJ).

O que é adjudicação compulsória

Comprador e vendedor costumam firmar primeiro um compromisso (promessa) de compra e venda, com pagamento parcelado. Quitado o preço, o comprador tem direito à escritura definitiva. Se o vendedor se recusa, morre ou não assina, a adjudicação compulsória supre essa vontade: o art. 1.418 do Código Civil prevê o pedido ao juiz, e a sentença produz os efeitos da declaração não emitida (art. 501 do CPC).

Quando cabe: requisitos

A adjudicação compulsória depende de:

compromisso de compra e venda, promessa de permuta ou cessão desses direitos, por instrumento público ou particular (art. 440-B do Provimento CNJ 149/2023);
ausência de direito de arrependimento que ainda possa ser exercido;
quitação integral do preço;
recusa ou omissão do vendedor em outorgar a escritura.

A quitação precisa ser de 100%: para o STJ, a prescrição das parcelas não equivale a pagamento, e o adimplemento substancial não basta (AREsp 2.119.519/SP, Quarta Turma, julgado em 2025-12-16). Com o preço quitado, o direito não prescreve; só a usucapião consumada por terceiro pode extingui-lo (AREsp 3.057.310/PR, julgado em 2026-03-02). O STJ também estendeu a imprescritibilidade às perdas e danos quando a escritura já não pode ser obtida (REsp 2.196.855-RJ, julgado em 2026-04-14).

A Súmula 239 do STJ

O compromisso não precisa estar registrado na matrícula: pela Súmula 239 do STJ, o direito à adjudicação não depende desse registro, entendimento que o Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil aplica ao pedido feito contra o promitente vendedor. Na via extrajudicial, a lei também dispensa o registro prévio e a regularidade fiscal do vendedor (art. 216-B, § 2º, da Lei 6.015/1973).

Adjudicação compulsória extrajudicial e judicial

A Lei 14.382/2022 incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos. Sem prejuízo da ação judicial, a adjudicação pode ser feita no Registro de Imóveis da situação do imóvel. Podem pedir o promitente comprador, seus cessionários e sucessores e também o promitente vendedor (§ 1º).

Documentos

O pedido ao Registro de Imóveis é instruído com (art. 216-B, § 1º):

promessa de compra e venda, cessão ou prova da sucessão;
prova do inadimplemento: escritura não assinada no prazo após a notificação do oficial (15 dias úteis, art. 440-S do Provimento CNJ 149/2023);
ata notarial com o imóvel, as partes, a prova do pagamento e o inadimplemento;
certidões dos distribuidores forenses;
comprovante do ITBI;
procuração com poderes específicos.

A quitação pode ser provada por recibos, comprovantes bancários, mensagens e declaração de imposto de renda (art. 440-G, § 6º, do Provimento CNJ 149/2023).

Passo a passo e prazos

Etapa	O que acontece	Prazo	Base
1. Ata notarial	Tabelião constata imóvel, contrato, quitação e inadimplemento	não fixado	art. 216-B, § 1º, III; art. 440-G
2. Requerimento	Advogado protocola o pedido	prenotação vale até a decisão	art. 440-K
3. Notificação	Oficial notifica o vendedor, os herdeiros ou o inventariante	15 dias úteis para responder	arts. 440-R, 440-S e 440-W
4. Impugnação	Requerente se manifesta e o oficial decide	15 + 10 dias úteis	arts. 440-Z e 440-AA
5. Qualificação	Oficial defere, rejeita ou exige	10 dias úteis	art. 440-AF
6. ITBI e registro	Comprador comprova o imposto; segue o registro	5 dias úteis	art. 440-AL

Se houver impugnação

A impugnação não encerra automaticamente a via do cartório: o oficial indefere a que não traz razões, é protelatória ou trata de tema estranho à adjudicação (art. 440-AB). Só com recurso, em 10 dias úteis, ou insurgência contra o acolhimento os autos vão ao juiz, que examina apenas a impugnação (arts. 440-AC a 440-AE).

Vendedor falecido ou desaparecido

Se o vendedor morreu e não há inventário, são notificados os herdeiros; havendo inventário, basta notificar o inventariante (art. 440-W). Sem endereço conhecido, a notificação é por edital, publicado 2 vezes com intervalo de 15 dias úteis (art. 440-X). O exemplo de adjudicação compulsória extrajudicial mostra o procedimento numa situação frequente.

Loteamentos e a Lei 6.766/1979

Em loteamentos urbanos, compromissos e cessões são irretratáveis (art. 25 da Lei 6.766/1979) e, quitados, valem como título para registrar o lote (art. 26, § 6º); nesses casos, a cláusula de arrependimento não impede a adjudicação (art. 440-B, parágrafo único, do Provimento CNJ 149/2023).

Em Natal e no Rio Grande do Norte

Cartório: o pedido vai ao Registro de Imóveis da situação do imóvel (art. 440-E do Provimento CNJ 149/2023), indicado na certidão de inteiro teor da matrícula.
Imposto: o ITIV em Natal, nome local do ITBI, é de 3% do valor de mercado, sem redução para a parte financiada (arts. 51 e 55 da Lei municipal 3.882/1989).
Laudêmio: imóvel foreiro do Município paga 2,5% do valor do terreno (Decreto municipal 11.089/2016, art. 22); em terreno de marinha, o laudêmio federal é de 5% do terreno (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º).
Custas: sem lei estadual própria, ata notarial e processamento seguem a cobrança da usucapião extrajudicial, e notificações e registro têm cobrança própria (art. 440-AM do Provimento CNJ 149/2023). Na compilação da ANOREG-RN com vigência em 2026-03-19, a autuação da usucapião custa R$ 229,51; a tabela oficial do TJRN não foi conferida.
Jurisprudência: em recurso vindo do TJRN, o STJ manteve acórdão que exige quitação integral e trata o direito como imprescritível (AREsp 3.159.626/RN, publicado em 2026-05-28).

Quando buscar orientação profissional

Discussão sobre valores pagos, falhas na cadeia de cessões, indisponibilidade não cancelada (art. 440-AH) ou disputa entre herdeiros tendem a levar o caso ao Judiciário. Quem comprou por contrato de gaveta sem prova de quitação pode precisar de outro caminho de regularização de imóvel.

No cartório, pedido incompleto deve ser emendado em 10 dias úteis, sob pena de extinção (art. 440-Q do Provimento CNJ 149/2023). Este conteúdo é informativo e não constitui aconselhamento jurídico.

Base legal

Perguntas frequentes

O que é adjudicação compulsória?

É o meio de transferir o imóvel a quem quitou 100% do preço e não recebeu a escritura. No Registro de Imóveis, o vendedor é notificado e tem 15 dias úteis para anuir ou impugnar (art. 216-B da Lei 6.015/1973; art. 440-S do Provimento CNJ 149/2023). Na Justiça, a sentença produz os efeitos da declaração que o vendedor não emitiu (art. 501 do CPC).

Quem pode pedir a adjudicação compulsória no cartório?

O art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973 legitima o promitente comprador, seus cessionários e sucessores e também o promitente vendedor, que pode querer tirar o imóvel do seu nome. O pedido é feito por advogado ou defensor público (art. 440-C do Provimento CNJ 149/2023), no Registro de Imóveis da situação do imóvel, e dispensa o registro prévio da promessa e a regularidade fiscal do vendedor (§ 2º).

A adjudicação compulsória prescreve?

Não, desde que o preço esteja 100% quitado: o STJ trata o direito como imprescritível e, em 2026-04-14, estendeu a regra às perdas e danos quando a escritura já não puder ser obtida (REsp 2.196.855-RJ). A exceção é a usucapião consumada por terceiro (AREsp 3.057.310/PR). A prescrição das parcelas, porém, não equivale a pagamento (AREsp 2.119.519/SP).

E se o vendedor já morreu?

O art. 440-W do Provimento CNJ 149/2023 permite notificar os herdeiros quando não há inventário aberto, desde que comprovados o óbito e a qualidade de herdeiro. Se houver inventário, judicial ou extrajudicial, basta notificar o inventariante. O procedimento segue igual, com 15 dias úteis para resposta, e, se o pedido for deferido, o imóvel é registrado em nome do comprador.

Quem paga o ITBI na adjudicação compulsória em Natal?

O comprador, contribuinte do ITIV (art. 53 da Lei municipal 3.882/1989), comprova o pagamento em até 5 dias úteis após a notificação do oficial, antes do registro (art. 440-AL do Provimento CNJ 149/2023). Em Natal, o ITBI se chama ITIV e custa 3% do valor de mercado (arts. 51 e 55 da mesma lei). Sem o pagamento, o processo é extinto.

Amanda Freire

Advogada · OAB/RN 13.874

Assessoria consultiva em Direito Imobiliário, Registral e Sucessões, com foco em segurança jurídica.

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