Adjudicação compulsória: o que é e quando cabe

A adjudicação compulsória é a medida que permite ao comprador obter a transferência definitiva de um imóvel quando o vendedor, já tendo recebido o pagamento combinado, se recusa ou deixa de outorgar a escritura definitiva. Está prevista no art. 1.418 do Código Civil e pode seguir a via judicial ou, desde a Lei 14.382/2022, a via extrajudicial, diretamente no cartório.

O que é adjudicação compulsória

Em muitos negócios, comprador e vendedor firmam primeiro um compromisso (promessa) de compra e venda, com pagamento parcelado ou condicionado. Quitado o preço, o comprador tem direito à escritura definitiva. Quando o vendedor se recusa a outorgá-la, faleceu sem que os herdeiros regularizem a situação, ou simplesmente deixa de assiná-la, a adjudicação compulsória permite suprir essa vontade e obter a transferência do imóvel.

O art. 1.418 do Código Civil dispõe que o promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor (ou de terceiros a quem os direitos tenham sido cedidos) a outorga da escritura definitiva e, havendo recusa, requerer a adjudicação do imóvel.

Quando cabe: requisitos

De forma geral, a adjudicação compulsória depende de:

• existência de um compromisso de compra e venda (ou de cessão), público ou particular;
• ausência de cláusula de arrependimento no contrato;
• quitação do preço, ou seja, cumprimento das obrigações pelo comprador;
• recusa ou omissão na outorga da escritura definitiva.

Vale registrar que a jurisprudência trata a ação de adjudicação compulsória como imprescritível, isto é, o direito não se perde apenas pela passagem do tempo.

A Súmula 239 do STJ

Durante muito tempo discutiu-se se seria necessário que o compromisso estivesse registrado na matrícula. O Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema com a Súmula 239: o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. O mesmo entendimento aparece no Enunciado 95 da I Jornada de Direito Civil. Assim, mesmo um contrato não registrado pode fundamentar o pedido.

Via judicial e via extrajudicial

Até 2022, a adjudicação compulsória, quando havia recusa, dependia de ação judicial. A Lei 14.382/2022 mudou esse cenário ao incluir o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973), criando a adjudicação compulsória extrajudicial.

Pelo caput do art. 216-B, sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão pode ser efetivada diretamente no serviço de registro de imóveis da situação do bem. Ou seja, a parte interessada pode escolher entre o cartório e o Judiciário.

Documentos para a adjudicação extrajudicial

O pedido, sempre por meio de advogado, é dirigido ao Cartório de Registro de Imóveis e deve ser instruído com:

• o instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão, conforme o caso;
• a prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração da escritura no prazo de quinze dias, contado da notificação promovida pelo oficial de registro;
• ata notarial que identifique o imóvel, as partes, a quitação do preço e a caracterização do inadimplemento;
• certidões dos distribuidores forenses que demonstrem a inexistência de litígio sobre o contrato;
• comprovante de pagamento do ITBI;
• procuração com poderes específicos para o ato.

Recebido o pedido, o oficial conduz o procedimento e notifica a parte contrária para se manifestar. Não havendo impugnação, procede-se à adjudicação e ao registro na matrícula.

Loteamentos e a Lei 6.766/79

No caso de lotes adquiridos em loteamentos urbanos, a Lei 6.766/1979 confere ao compromisso irretratável de compra e venda uma proteção específica, assegurando ao comprador que quitou as parcelas o direito de obter a titulação do lote. Também nessas situações a adjudicação compulsória pode ser o caminho para regularizar a propriedade quando o loteador não outorga a escritura.

Passo a passo resumido

Etapa	O que acontece
1. Reunião de documentos	Contrato, prova de quitação e certidões
2. Notificação	O oficial notifica o vendedor a outorgar a escritura em 15 dias
3. Inadimplemento	Sem resposta ou sem a escritura, caracteriza-se a recusa
4. Requerimento	Advogado protocola o pedido no cartório (ou a ação judicial)
5. Adjudicação e registro	Não havendo litígio, o imóvel é adjudicado e registrado

Por que a via extrajudicial ganhou espaço

A adjudicação compulsória extrajudicial tende a ser mais rápida e menos onerosa que a ação judicial, porque dispensa a tramitação de um processo. Ela segue a mesma lógica de outros procedimentos hoje levados ao cartório, como o inventário e o usucapião extrajudiciais. Ainda assim, depende do preenchimento rigoroso dos requisitos e da ausência de conflito: qualquer impugnação consistente pode encerrar a via administrativa e remeter a questão ao Judiciário.

Quando exige atenção

A via extrajudicial pressupõe que não haja litígio sobre o negócio. Se surgir impugnação relevante, discussão sobre valores, dúvidas na cadeia dominial ou disputa entre herdeiros, o caminho tende a se deslocar para o Judiciário. Cada situação tem particularidades que precisam ser analisadas caso a caso.

Papel do advogado

Tanto na via judicial quanto na extrajudicial, a representação por advogado é exigida. O profissional avalia se os requisitos estão presentes, organiza os documentos, conduz as notificações e escolhe a via mais adequada ao caso.

Se você quitou um imóvel e não conseguiu a escritura definitiva, considere procurar um advogado de sua confiança para analisar a documentação e as opções cabíveis. Este conteúdo tem finalidade informativa e não constitui aconselhamento jurídico.