Contrato de gaveta: riscos e como regularizar o imóvel

O contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda de imóvel que não é levado a escritura pública nem registrado na matrícula. Ele vale entre as partes, mas não transfere a propriedade, o que expõe o comprador a riscos como penhora, dupla venda e o inventário do vendedor.

O que é o contrato de gaveta

Contrato de gaveta é o nome popular do instrumento particular de compra e venda (ou da promessa de compra e venda) que as partes assinam e guardam, sem escritura pública e sem registro no Cartório de Registro de Imóveis. Ele gera direitos e obrigações pessoais entre comprador e vendedor, como pagar o preço e entregar a posse, mas não produz publicidade nem efeitos contra terceiros, porque nada é lançado na matrícula do imóvel.

Em termos jurídicos, o contrato de gaveta gera efeitos obrigacionais, mas não reais. O comprador passa a ter um direito pessoal contra o vendedor, e não o direito real de propriedade.

Por que o contrato de gaveta não transfere a propriedade

No direito brasileiro, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme o artigo 1.245 do Código Civil. Mesmo com o pagamento integral do preço e a assinatura do contrato, o imóvel continua registrado em nome do vendedor até que ocorra o registro.

A consequência prática é que o comprador se torna possuidor e credor de uma obrigação de transferir, mas não é proprietário perante o Estado e perante terceiros. O contrato de gaveta serve como prova do negócio, porém não substitui o registro.

Escritura pública e o artigo 108 do Código Civil

O artigo 108 do Código Civil dispõe que, não havendo lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.

Disso decorrem dois pontos importantes:

• Para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, a compra e venda deve, em regra, ser formalizada por escritura pública, e o contrato particular é insuficiente para a validade da transferência do direito real;
• Para imóveis de valor inferior, admite-se o instrumento particular quanto à forma, mas o registro na matrícula continua indispensável para a aquisição da propriedade.

Ou seja, a escritura pública é requisito de forma e validade nos casos indicados pela lei, enquanto o registro na matrícula é o ato que efetivamente transfere a propriedade.

Principais riscos do contrato de gaveta

Os riscos decorrem do fato de o imóvel permanecer formalmente em nome do vendedor.

Penhora por dívidas do vendedor

Como o imóvel segue registrado em nome do vendedor, credores dele podem buscar a penhora do bem em execuções e cobranças. O comprador precisaria intervir no processo, por meio de embargos de terceiro, para demonstrar a posse e o contrato de gaveta, sem garantia de êxito.

Morte do vendedor e inventário

Se o vendedor falecer, o imóvel entra no inventário como bem dele, pois está em seu nome na matrícula. Os herdeiros podem resistir ao cumprimento do contrato, e o comprador poderá ter de se habilitar no inventário ou buscar a transferência pela via judicial.

Dupla venda

Ainda constando como proprietário, o vendedor pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa e, desta vez, lavrar escritura e registrar. Quem registra primeiro na matrícula adquire a propriedade com eficácia contra todos, e o comprador do contrato de gaveta pode ficar apenas com o direito de pleitear perdas e danos.

Imóvel financiado

Quando o imóvel tem financiamento, o contrato de gaveta feito sem a anuência do banco costuma ser considerado irregular pela instituição financeira. Nesses casos, além dos riscos gerais, há o risco de inadimplemento do financiamento e de retomada do bem.

Como regularizar um imóvel comprado por contrato de gaveta

O caminho depende da colaboração do vendedor, que é o proprietário registral.

Quando o vendedor colabora

O procedimento usual envolve os seguintes passos:

1. Obter a certidão de inteiro teor da matrícula para verificar o proprietário atual e a existência de ônus, como hipoteca ou penhora;
2. Reunir a documentação das partes e os comprovantes de pagamento;
3. Lavrar a escritura pública de compra e venda no cartório de notas;
4. Recolher o ITBI conforme a legislação do município;
5. Registrar a escritura na matrícula do imóvel, quando o comprador passa a constar como proprietário.

Quando o vendedor recusa, sumiu ou faleceu

Se o vendedor não é localizado, faleceu ou se recusa a formalizar a escritura, pode ser necessária a adjudicação compulsória, medida pela qual se busca a transferência com base no contrato e na prova da quitação. Ela pode ocorrer pela via judicial e, em determinadas situações, também de forma extrajudicial no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos previstos na legislação. A viabilidade de cada alternativa depende da análise da situação concreta.

Documentos comumente exigidos

Entre os documentos frequentes na regularização estão os documentos pessoais das partes, o contrato de gaveta, os comprovantes de pagamento, a certidão de matrícula atualizada e as certidões relativas ao vendedor e ao imóvel. A lista exata varia conforme o caso e o cartório.

Conclusão

O contrato de gaveta é um documento válido entre as partes, mas frágil diante de terceiros, justamente por não transferir a propriedade. A forma juridicamente segura de adquirir um imóvel continua sendo a escritura pública, quando exigida, seguida do registro na matrícula.

Como cada situação envolve documentos e riscos próprios, a orientação de um advogado de Direito Imobiliário em Natal/RN pode ajudar a avaliar o melhor caminho para regularizar o imóvel.

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico para casos concretos.