Contrato de gaveta: riscos e como regularizar o imóvel em 2026

O contrato de gaveta vale entre as partes, mas não transfere a propriedade: só o registro na matrícula faz isso (art. 1.245 do Código Civil). Acima de R$ 48.630 (30 salários mínimos de 2026), a transferência exige, em regra, escritura pública (art. 108 do Código Civil). Sem registro, o comprador fica exposto a penhora e dupla venda.

O que é o contrato de gaveta

Contrato de gaveta é o nome popular do contrato particular de compra e venda, ou da promessa, assinado e guardado sem escritura pública e sem registro no Registro de Imóveis. Ele gera obrigações pessoais, como pagar o preço e entregar a posse, mas não tem efeito real contra terceiros, porque nada é lançado na matrícula; o comprador conserva a defesa da posse (Súmula 84 do STJ).

Por que o contrato de gaveta não transfere a propriedade

A propriedade só se transfere com o registro do título (art. 1.245 do Código Civil), e até lá o vendedor continua a ser havido como dono (§ 1º), mesmo que tenha recebido todo o preço.

Escritura pública e o artigo 108 do Código Civil

Não dispondo a lei em contrário, o art. 108 do Código Civil exige escritura pública nos negócios que transferem direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo do país. Com o salário mínimo de R$ 1.621,00 em 2026 (Decreto 12.797/2025), o limite é de R$ 48.630,00.

Acima desse valor, o contrato particular não basta, salvo exceção legal: os contratos de financiamento com alienação fiduciária podem ser celebrados por instrumento particular com efeitos de escritura pública (art. 38 da Lei 9.514/1997). Abaixo do limite, o contrato particular é admitido, mas o registro na matrícula continua indispensável.

A escritura é requisito de forma, e quem transfere a propriedade é o registro, como detalha o guia sobre o que é escritura de imóvel.

Principais riscos do contrato de gaveta

Penhora por dívidas do vendedor

Credores do vendedor podem pedir a penhora do imóvel, que segue em nome dele. A Súmula 84 do STJ admite embargos de terceiro fundados na posse advinda do compromisso de compra e venda, ainda que sem registro.

Dupla venda

O vendedor pode vender o mesmo imóvel a outra pessoa e registrar. Quem registra primeiro adquire a propriedade, e o que não consta da matrícula não pode ser oposto ao terceiro de boa-fé (art. 54, § 1º, da Lei 13.097/2015). Ao comprador de gaveta pode restar só a cobrança de perdas e danos.

Morte do vendedor e inventário

Se o vendedor falecer, o imóvel passa a integrar o espólio, e o comprador pode ter de buscar a transferência no inventário ou por adjudicação compulsória.

Imóvel financiado

Com alienação fiduciária, a transferência dos direitos exige anuência expressa do banco (art. 29 da Lei 9.514/1997); sem ela, o atraso pode levar à consolidação da propriedade em nome do credor (art. 26). No SFH, as transferências feitas sem o banco até 1996-10-25 têm regra própria de regularização, exceto nos contratos dos planos de reajustamento da Lei 8.692/1993 (art. 20 da Lei 10.150/2000).

Como regularizar um imóvel comprado por contrato de gaveta

Quando o vendedor colabora

1. Conferir a matrícula atualizada;
2. Reunir contrato, comprovantes e certidões do vendedor;
3. Recolher o ITBI;
4. Lavrar a escritura no tabelionato;
5. Registrar, em 5 dias úteis se não houver exigências (arts. 9º, § 1º, e 188, § 1º, I, da Lei 6.015/1973).

Quando o vendedor recusa, sumiu ou faleceu

Com o preço 100% quitado, o caminho é a adjudicação compulsória, sem necessidade de registro prévio do contrato (art. 216-B, § 2º, da Lei 6.015/1973). A quitação pode ser provada por recibos, comprovantes bancários, mensagens e declaração de imposto de renda (art. 440-G, § 6º, do Provimento CNJ 149/2023), como no exemplo de adjudicação compulsória extrajudicial.

Quando não há prova de quitação

Para o STJ, a adjudicação pressupõe quitação integral, e a prescrição das parcelas não equivale a pagamento (AREsp 2.119.519/SP, julgado em 2025-12-16). A alternativa pode ser a usucapião: 5 anos na urbana especial, com moradia em área de até 250 m² e sem outro imóvel (art. 1.240); 10 anos na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.242); 15 anos na extraordinária, ou 10 com moradia ou obras produtivas (art. 1.238). Na usucapião extrajudicial, o contrato ajuda a provar a origem e o tempo da posse (art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973).

Em Natal e no Rio Grande do Norte

Custo de referência para regularizar por escritura um imóvel de R$ 300 mil em Natal, em 2026:

Valores de cartório da compilação da ANOREG-RN com vigência em 2026-03-19, detalhados em quanto custa a escritura de imóvel; a tabela oficial do TJRN não foi conferida. A base do ITIV em Natal é o valor de mercado na transmissão, não o preço do contrato antigo, e o tabelião só lavra a escritura com a quitação do ITIV e do laudêmio (Decreto municipal 11.089/2016, art. 9º, I).

• Cadeia de contratos: Natal tributa também a cessão de direitos (art. 49, III, da Lei 3.882/1989); a incidência sobre a cessão foi reaberta pelo STF em agosto de 2022 (Tema 1124) e seguia sem tese de mérito no portal do STF em 2026-09-24.
• Laudêmio: imóvel foreiro do Município paga também 2,5% do valor do terreno (Decreto 11.089/2016, art. 22); em terreno de marinha em Natal, o laudêmio federal é de 5% do terreno (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º).

Quando buscar orientação profissional

Penhora ou indisponibilidade na matrícula, financiamento ativo, vendedor falecido e cadeia de cessões costumam exigir análise antes de pagar o ITIV ou assinar a escritura.

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico.

Base legal

• Código Civil, arts. 108, 1.238, 1.240, 1.242 e 1.245
• Decreto 12.797/2025 (salário mínimo de 2026)
• Lei 6.015/1973, arts. 9º, 188, 216-A e 216-B
• Código de Processo Civil, art. 675
• Súmula 84 do STJ
• Lei 13.097/2015, art. 54
• Lei 9.514/1997, arts. 26, 29 e 38
• Lei 10.150/2000, art. 20
• Provimento CNJ 149/2023
• STJ, AREsp 3.159.626/RN (inteiro teor)
• Lei municipal 3.882/1989 e Decreto 11.089/2016 (Natal)
• Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º