Due diligence imobiliária: checklist de certidões em 2026

Due diligence imobiliária é a checagem da matrícula, dos débitos e das certidões do imóvel e do vendedor antes da compra; desde a Lei 13.097/2015 (art. 54), quem compra confiando na matrícula fica protegido contra ações e ônus que não estavam registrados ou averbados nela. A proteção tem exceções, e por isso a análise vai além da matrícula.

Abaixo estão as certidões com prazo e custo em 2026, o que a lei dispensa, o imóvel na planta e os cuidados próprios de Natal.

Certidões da due diligence: órgão, prazo e custo em 2026

Os prazos dos cartórios de registro contam em dias úteis (Lei 6.015/1973, art. 9º, § 1º). Os custos de cartório são da tabela do RN compilada pela ANOREG-RN, com vigência em 2026-03-19, já com os fundos; a tabela oficial do TJRN não foi conferida.

O que a Lei 13.097/2015 protege: a matrícula no centro

Ao comprador de boa-fé não se podem opor situações que não estejam registradas ou averbadas na matrícula, inclusive para fins de evicção (Lei 13.097/2015, art. 54, § 1º). É o chamado princípio da concentração na matrícula.

Para valer contra o comprador, a matrícula precisa trazer:

• o registro da citação de ações reais ou pessoais reipersecutórias (inciso I);
• a averbação de constrição judicial, de execução admitida ou de cumprimento de sentença, na forma do art. 828 do CPC (inciso II, redação da Lei 14.382/2022);
• a averbação de restrição administrativa ou convencional, de indisponibilidade ou de outro ônus legal (inciso III);
• a averbação, por decisão judicial, de ação capaz de reduzir o proprietário à insolvência (inciso IV);
• a averbação, por decisão judicial, de qualquer constrição judicial sobre o imóvel ou o patrimônio do titular, inclusive de improbidade ou hipoteca judiciária (inciso V, incluído pela Lei 14.825/2024).

Na compra registrada de unidade de incorporação, loteamento ou condomínio edilício, não cabe evicção nem ineficácia: os credores do vendedor ficam com direito sobre o preço (art. 55).

O que a matrícula não mostra

A própria lei ressalva três situações:

• a falência do vendedor empresário, pelos arts. 129 e 130 da Lei 11.101/2005; o registro feito depois da decretação da falência é ineficaz perante a massa, salvo prenotação anterior (art. 129, VII);
• a aquisição ou extinção da propriedade que não depende de registro, como a usucapião (art. 54, § 1º);
• os imóveis públicos, fora do alcance da lei (art. 58); em terreno de marinha, o registro particular não vale contra a União (Súmula 496 do STJ).

O que a lei dispensa e o que continua prudente

Pelo § 2º do art. 54 da Lei 13.097/2015, na redação da Lei 14.382/2022, a boa-fé do comprador não depende de certidões forenses ou de distribuidores, nem de documentos além dos exigidos para a escritura. Na escritura, o tabelião consigna a prova do ITBI, as certidões fiscais e as de propriedade e ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).

As certidões do vendedor continuam úteis por causa de três regras:

• o CTN presume fraudulenta a venda feita por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa, salvo se ele reservar bens suficientes para pagá-lo (art. 185); o STJ considera essa presunção absoluta, sem importar a boa-fé de quem compra (Tema 290, REsp 1.141.990/PR);
• o CPC trata como fraude à execução a venda feita quando já tramitava contra o vendedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência (art. 792, IV);
• nessa fraude do CPC, a Súmula 375 do STJ exige o registro da penhora ou a prova de má-fé do comprador, e o que ele sabia ao comprar pode entrar na discussão.

O peso de cada certidão positiva depende do caso: uma cobrança pequena contra vendedor com outros bens não equivale a uma execução fiscal sem garantia.

Checklist do imóvel

Matrícula e cadeia dominial

A certidão de inteiro teor reproduz toda a matrícula e basta para comprovar propriedade, direitos, ônus reais e restrições (Lei 6.015/1973, art. 19, § 11). Pedida em meio eletrônico, com o número da matrícula e no horário de expediente, deve sair em até 4 horas após o pagamento (§ 10, I).

Na leitura, confere-se o titular, a área, a construção averbada e cada registro ou averbação ainda não cancelado. O roteiro está no guia sobre certidão de inteiro teor do imóvel.

Indisponibilidade de bens

Tabeliães e registradores de imóveis são obrigados a consultar a Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB) e a consignar o resultado no ato (Provimento CNJ 149/2023, art. 320-F). Uma ordem de indisponibilidade não impede a lavratura da escritura, mas as partes precisam ser informadas e o fato fica escrito nela (parágrafo único).

A escritura, porém, não transfere a propriedade sozinha: só o título prenotado antes da ordem é registrado sem esse obstáculo (Provimento CNJ 149/2023, art. 320-I, § 3º). Por isso a consulta à CNIB entra na análise antes do sinal, e não apenas no dia da escritura.

IPTU e taxas

Dívidas de IPTU e de taxas do imóvel passam ao comprador, salvo se o título trouxer a prova de quitação (CTN, art. 130). O comprador pode dispensar a certidão desses tributos na escritura, mas então responde pelos débitos (Decreto 93.240/1986, art. 1º, § 2º).

Condomínio

Quem compra unidade responde pelas dívidas do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345). A lei aceita como prova de quitação a declaração do próprio vendedor na escritura (Lei 7.433/1985, art. 2º, § 2º), por isso vale pedir também a declaração do síndico ou da administradora.

Construção averbada

A construção precisa constar da matrícula. Na incorporação, cabe ao incorporador averbá-la depois do habite-se, e ele responde pelos prejuízos da demora (Lei 4.591/1964, art. 44). Construção não averbada pode exigir regularização antes da venda ou do financiamento, com a averbação prevista no art. 167, II, 4, da Lei 6.015/1973, como mostra o guia de regularização de imóvel.

Hipoteca e alienação fiduciária

Desde a Lei 14.711/2023, a hipoteca pode ser executada no Registro de Imóveis, sem processo judicial: o devedor é intimado a pagar em 15 dias e, sem pagamento, o leilão ocorre em até 60 dias depois da averbação (art. 9º, §§ 1º a 3º). A mesma lei permitiu estender a hipoteca a novas dívidas com o mesmo credor (Código Civil, art. 1.487-A) e registrar alienação fiduciária da propriedade superveniente (Lei 9.514/1997, art. 22, § 3º).

Assim, um gravame pode garantir mais de um contrato. Imóvel alienado fiduciariamente só é transmitido com anuência expressa do credor (Lei 9.514/1997, art. 29), e a quitação com o cancelamento do registro entra no roteiro da compra.

Checklist do vendedor

• Estado civil: o vendedor casado, fora da separação absoluta, precisa da autorização do cônjuge para vender imóvel (Código Civil, art. 1.647, I); sem ela, o cônjuge pode pedir a anulação até 2 anos depois do fim da sociedade conjugal (art. 1.649). O pacto antenupcial no regime de participação final nos aquestos pode dispensar a autorização (art. 1.656), e a união estável também é conferida.
• Tributos: certidões federal, estadual e municipal, por causa da presunção do art. 185 do CTN.
• Trabalho e protestos: CNDT, válida por 180 dias (CLT, art. 642-A, § 4º), e certidão de protesto dos últimos 5 anos (Lei 9.492/1997, art. 27).
• Ações: cíveis e execuções fiscais na Justiça Estadual e na Federal, no domicílio do vendedor e no local do imóvel, para medir o risco do art. 792, IV, do CPC.
• Pessoa jurídica: certidão de falência e recuperação judicial, porque o registro feito depois da falência é ineficaz perante a massa (Lei 11.101/2005, art. 129, VII), e poderes de quem assina.
• Herdeiros: situação do inventário e de quem representa o espólio, porque o imóvel pode seguir em nome do falecido na matrícula.

Imóvel na planta: registro da incorporação e patrimônio de afetação

A incorporadora só pode vender as unidades depois de registrar o memorial de incorporação (Lei 4.591/1964, art. 32). O memorial reúne certidões de tributos, protestos, ações e ônus reais do terreno, de seus donos e da incorporadora, e o histórico dos títulos dos últimos 20 anos (art. 32, alíneas b e c).

O contrato começa por um quadro-resumo com o número do registro do memorial, a matrícula, o cartório e os ônus sobre o imóvel, inclusive a garantia do financiamento da obra (art. 35-A, X e XI, incluídos pela Lei 13.786/2018).

O patrimônio de afetação é opcional: a lei o deixa "a critério do incorporador" (art. 31-A). Quando existe, terreno, obra e créditos ficam separados do patrimônio da empresa e só respondem pelas dívidas daquela incorporação (§ 1º), como detalha o guia sobre incorporação imobiliária.

Em Natal e no Rio Grande do Norte

• ITIV: o ITBI de Natal se chama ITIV e custa 3% do valor de mercado (Lei municipal 3.882/1989, arts. 51 e 55). O tabelião não lavra a escritura sem a certidão de quitação do ITIV e do laudêmio municipal (Decreto 11.089/2016, arts. 9º, I, e 10), válida por 5 anos após o pagamento (art. 19, § 4º). Cálculo e contestação estão no guia do ITIV em Natal.
• Imóvel foreiro do Município: paga laudêmio municipal de 2,5% do valor do terreno considerado para o ITIV (Decreto 11.089/2016, art. 22). A regra vale só para foreiros do Município do Natal, e diferente do laudêmio federal de 5% dos terrenos de marinha.
• Terreno de marinha: quem vende paga à União laudêmio de 5% do valor do terreno, sem as construções (Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º). Sem a CAT da SPU, válida por 90 dias, notas e registro não lavram nem registram a escritura (§ 2º); depois do registro, o comprador tem 60 dias para transferir o cadastro, sob multa de 0,50% ao mês sobre o valor do terreno (§§ 4º e 5º).
• Como identificar a marinha: não há lista oficial de bairros de Natal; a checagem é feita imóvel a imóvel, pela matrícula e pelo RIP na SPU, como mostra o guia sobre terreno de marinha em Natal.
• Habite-se: desde 2025-03-27, com o novo Código de Obras (Lei Complementar municipal 258/2024), o habite-se de Natal foi substituído pela Certidão de Conclusão de Obra, segundo a Prefeitura, que também passou a exigir inspeção predial periódica em edificações de médio e grande porte.
• Cartório competente: o Registro de Imóveis depende da localização do imóvel; a circunscrição pode ser confirmada no cartório ou no portal do ONR.

O que fazer com o resultado

A due diligence reduz o risco e dá base para seguir, renegociar ou desistir; nenhuma verificação assegura o resultado da compra. Débito de IPTU ou de condomínio pode ser quitado antes da escritura ou abatido do preço, e um gravame pode ser cancelado com a quitação da dívida.

A propriedade só passa ao comprador com o registro do título (Código Civil, art. 1.245), que o cartório deve fazer em até 5 dias úteis numa compra e venda sem cláusulas especiais (Lei 6.015/1973, art. 188, § 1º, I). A diferença entre as etapas está no guia sobre escritura de imóvel.

Quem fica só com um contrato de gaveta, sem escritura e sem registro, não adquire o direito real que a proteção do art. 54 da Lei 13.097/2015 pressupõe.

Quando buscar orientação profissional

Matrícula com muitos atos, certidões positivas, falta de autorização do cônjuge e imóvel foreiro ou em terreno de marinha pedem interpretação jurídica, de preferência antes do sinal ou da promessa de compra e venda. Este texto é informativo e não substitui a análise do caso concreto por um advogado de confiança.

Base legal

• Lei 13.097/2015, arts. 54, 55 e 58 (Planalto), com as Leis 14.382/2022 (Planalto) e 14.825/2024 (Planalto)
• Lei 14.711/2023, art. 9º (Planalto)
• Lei 6.015/1973, arts. 9º, 19, 167 e 188 (Planalto)
• Lei 7.433/1985 (Planalto) e Decreto 93.240/1986 (Planalto)
• Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 32, 35-A e 44 (Planalto)
• Lei 9.514/1997, arts. 22 e 29 (Planalto)
• Código Civil, arts. 1.245, 1.345, 1.487-A, 1.647, 1.649 e 1.656 (Planalto)
• CTN, arts. 130 e 185 (Planalto)
• CPC, arts. 792 e 828 (Planalto)
• Lei 11.101/2005, arts. 129 e 130 (Planalto)
• Lei 9.492/1997, art. 27 (Planalto) e CLT, art. 642-A (Planalto)
• Decreto-Lei 2.398/1987, art. 3º (Planalto)
• Provimento CNJ 149/2023, arts. 320-F e 320-I, § 3º (CNJ)
• Súmulas 375 e 496 do STJ (STJ) e Tema 290 do STJ, REsp 1.141.990/PR (STJ)
• Natal: Lei 3.882/1989 (Prefeitura), Decreto 11.089/2016 (Prefeitura) e Código de Obras, LC 258/2024 (Prefeitura)
• CND federal (gov.br) e CAT da SPU (gov.br)