Direito real de habitação: o viúvo pode continuar no imóvel?

O direito real de habitação garante ao cônjuge ou companheiro sobrevivente continuar morando, sem pagar aluguel e em regra por toda a vida, no imóvel que servia de residência da família (Código Civil, art. 1.831, e Lei 9.278/1996, art. 7º, parágrafo único). Vale em qualquer regime de bens, mesmo quando o sobrevivente não recebe herança.

O imóvel é partilhado entre os herdeiros, que passam a ser donos, mas a moradia do sobrevivente fica protegida.

O que é o direito real de habitação

A habitação é um direito real (Código Civil, art. 1.225, VI). Quem o tem pode habitar gratuitamente casa alheia, mas não pode alugá-la nem emprestá-la: só pode ocupá-la com sua família (art. 1.414).

Na sucessão, esse direito nasce da própria lei, no momento da morte, sem testamento nem pedido prévio. Segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), ele pode ser exercido desde a abertura da sucessão e defendido inclusive em ação possessória (REsp 1.315.606, citado pelo tribunal em 2021-06-27).

A expressão "sem prejuízo da participação que lhe caiba na herança", do art. 1.831, significa que o direito se soma ao que o sobrevivente recebe como meeiro ou herdeiro. A diferença entre as duas posições está em meação e herança.

Cônjuge e companheiro: art. 1.831, Lei 9.278/1996 e Tema 809

Para o cônjuge, a regra é o art. 1.831 do Código Civil, que vale "qualquer que seja o regime de bens". Para o companheiro, a base é a Lei 9.278/1996, art. 7º, parágrafo único. O STJ entende que o Código Civil de 2002 não revogou essa lei (REsp 1.846.167, noticiado em 2021-03-29).

Em 2017-05-10, o Supremo Tribunal Federal julgou o Tema 809 (RE 878.694) e declarou inconstitucional a diferença entre a sucessão de cônjuges e a de companheiros: aos dois se aplica o art. 1.829 do Código Civil.

Requisitos, segundo a lei e o STJ

1. Vínculo existente na data da morte. O art. 1.830 do Código Civil afasta os direitos sucessórios do cônjuge separado judicialmente ou separado de fato há mais de 2 anos, com a ressalva prevista no próprio artigo. Na união estável, a convivência precisa ser provada.
2. Imóvel que era a residência da família. Em regra, é o último imóvel em que o casal morou antes do óbito, salvo situação excepcional comprovada (REsp 2.222.428, julgado em 2025-11-11).
3. Imóvel do falecido na abertura da sucessão, sozinho ou em comum com o sobrevivente. A Segunda Seção do STJ decidiu que a copropriedade anterior com terceiros impede o direito (EREsp 1.520.294, julgado em 2020-08-26); no caso, o falecido tinha comprado o imóvel com um filho, antes do casamento.
4. "Único daquela natureza a inventariar". O STJ não lê essa exigência de forma literal: outros imóveis residenciais na herança não impedem o direito sobre o imóvel em que o casal vivia. O entendimento vem pelo menos de 2012 (REsp 1.220.838) e foi reafirmado no REsp 2.145.110, publicado em 2025-10-17. Bens próprios do sobrevivente também não afastam o direito (REsp 1.582.178, julgado em 2018-09-11).
5. Qualquer regime de bens, inclusive a separação de bens (art. 1.831).

Quanto tempo dura e quando termina

Para o cônjuge, o art. 1.831 não fixa prazo, e o STJ descreve o direito como vitalício e personalíssimo. Para o companheiro, a Lei 9.278/1996 fala em "enquanto viver ou não constituir nova união ou casamento". Depois do Tema 809, discute-se se esse limite ainda vale para o companheiro.

O art. 1.416 manda aplicar à habitação as regras do usufruto, no que couber. Pelo art. 1.410, o direito pode terminar por:

• morte ou renúncia do titular (inciso I);
• cessação do motivo que deu origem ao direito (inciso IV), hipótese discutida quando o imóvel deixa de servir de moradia ao sobrevivente;
• destruição do imóvel (inciso V);
• consolidação, quando o titular passa a ser o único dono (inciso VI);
• culpa do titular que deixa o imóvel se deteriorar (inciso VII);
• não uso (inciso VIII).

A Terceira Turma do STJ também admitiu afastar o direito em situação excepcional: imóvel único na herança e sobrevivente com recursos suficientes para morar com dignidade em outro lugar (REsp 2.151.939, noticiado em 2024-11-12). É exceção, não regra.

Partilha, filhos e demais herdeiros

O direito real de habitação não impede o inventário nem a partilha. Os herdeiros se tornam proprietários, mas recebem o imóvel com o direito do sobrevivente. No inventário extrajudicial em cartório, a escritura pode descrever essa situação, se todos estiverem de acordo.

Enquanto o direito durar, o STJ entende que:

• ele vale também quando os herdeiros são filhos só do falecido (REsp 1.134.387);
• os herdeiros não podem cobrar aluguel, porque a habitação é gratuita (art. 1.414), nem do sobrevivente nem do filho que mora com ele (REsp 1.846.167);
• os herdeiros não podem pedir a extinção do condomínio nem a venda judicial do imóvel (REsp 2.189.529, noticiado em 2025-09-03).

Em 2025, a Terceira Turma estendeu o direito a um herdeiro incapaz, sob curatela, que morava com os pais, na falta de cônjuge sobrevivente (REsp 2.212.991, noticiado em 2025-11-03).

Quanto às despesas, o art. 1.403, aplicado pelo art. 1.416, atribui a quem usa o bem a conservação ordinária e os tributos devidos pela posse. Convém que a partilha trate disso por escrito.

Registro na matrícula

O STJ considera desnecessária a inscrição do direito no Registro de Imóveis para que ele valha (REsp 1.846.167, entendimento lembrado em 2025-09-03). A Lei 6.015/1973, art. 167, I, 7, prevê o registro "do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem do direito de família".

A publicidade, porém, tem efeito prático. Se o imóvel for penhorado por dívida de um herdeiro, o titular da habitação deve ser intimado, e a alienação é ineficaz em relação a ele sem essa intimação (Código de Processo Civil, arts. 799, II, 804, § 6º, e 889, III).

Constar o direito na partilha e pedir sua anotação na matrícula ajuda compradores e credores a conhecê-lo; o aceite depende da análise do oficial. A certidão de inteiro teor do imóvel mostra o que já consta.

Direito real de habitação e usufruto: diferenças

O usufruto é o instrumento usado na doação em vida com reserva de usufruto; nesse caso, o doador não precisa prestar caução (art. 1.400, parágrafo único). O direito real de habitação não depende de planejamento: decorre da morte e da lei.

Em Natal e no Rio Grande do Norte

Como regra civil, o direito vale igual em todo o país; no RN, o que muda é o ITCD. A Lei estadual 5.887/1989 isenta do imposto (art. 3º):

• a transmissão causa mortis do imóvel de residência do cônjuge e dos filhos do falecido, desde que cada um comprove, individualmente, que não possui outro bem imóvel (inciso III);
• a transmissão causa mortis ou por doação de imóvel destinado à própria residência do herdeiro, legatário ou donatário que não tenha outro imóvel de idêntica finalidade (inciso IV).

Isenção fiscal e direito real de habitação têm requisitos próprios: o viúvo pode ter o direito de morar no imóvel e, ainda assim, haver ITCD sobre a parte herdada, se a isenção não se aplicar.

No inventário em cartório, o regulamento manda pedir a dispensa do imposto antes da escritura (Decreto 22.063/2010, art. 28), com o atestado de residência dos beneficiários (art. 29, VIII). O pedido é protocolado em qualquer repartição fiscal e dirigido à Coordenadoria de Arrecadação, Controle e Estatística (CACE) da SEFAZ-RN, que emite a certidão de isenção (art. 6º, caput e § 1º, redação do Decreto 29.079/2019).

A parte que o cônjuge casado em regime de comunhão de bens recebe como meação não sofre ITCD, desde que corresponda ao valor da meação (Lei 5.887/1989, art. 2º, III). Sobre a parte tributada, as alíquotas vão de 3% a 6%, progressivas por parcela desde 2016 (art. 7º, redação da Lei 9.993/2015); o cálculo e as faixas estão em ITCD no Rio Grande do Norte.

A Resolução CNJ 695, de 2026-08-26, dispensou a prova do ITCMD pago antes da escritura de inventário; sem o pagamento prévio, o tabelião comunica o fisco em 5 dias ou no prazo da legislação tributária (Resolução CNJ 35/2007, art. 15, § 2º). A Lei 5.887/1989, art. 17, porém, ainda exige a prova do pagamento, e a posição da SEFAZ-RN e do TJRN sobre o conflito não foi localizada até setembro de 2026.

Quando buscar orientação profissional

Situações que pedem análise do caso:

• união estável sem escritura ou sentença de reconhecimento;
• imóvel comprado pelo falecido com outra pessoa antes do casamento ou da união;
• mais de um imóvel residencial na herança, ou mudança do casal pouco antes do óbito;
• herdeiros que querem vender o imóvel ou cobrar aluguel;
• sobrevivente que pretende se mudar, alugar o imóvel ou iniciar nova união.

Nesses casos, a matrícula, o regime de bens e as provas da convivência mostram se o direito existe e até quando. O planejamento sucessório também pode organizar, ainda em vida, a moradia de quem fica.

Base legal

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 1.225, 1.391 a 1.416 e 1.829 a 1.831: Planalto
• Código Civil de 1916 (Lei 3.071/1916), art. 1.611, § 2º: Planalto
• Lei 9.278/1996, art. 7º, parágrafo único: Planalto
• Lei 6.015/1973, art. 167, I, 7: Planalto
• Código de Processo Civil, arts. 799, 804 e 889: Planalto
• STF, Tema 809 (RE 878.694): STF
• STJ, EREsp 1.520.294: Informativo 680
• STJ, REsp 1.846.167, 1.582.178, 1.134.387 e 1.315.606: especial de 2021-06-27
• STJ, REsp 2.151.939: notícia
• STJ, REsp 2.189.529: notícia
• STJ, REsp 2.145.110, com os precedentes REsp 1.220.838 e AgInt no REsp 1.957.776: inteiro teor
• STJ, REsp 2.212.991: notícia
• STJ, REsp 2.222.428: Informativo 871
• Lei RN 5.887/1989, arts. 2º, 3º, 7º e 17 (isenções do art. 3º transcritas pela SEFAZ-RN)
• Lei RN 9.993/2015: Assembleia Legislativa do RN
• Decreto RN 22.063/2010 (Regulamento do ITCD), arts. 6º, 28 e 29, com a redação do Decreto 29.079/2019
• Resolução CNJ 35/2007, art. 15, caput e § 2º, na redação da Resolução CNJ 695/2026: CNJ