Due diligence imobiliária em Natal/RN
Antes de assinar e pagar, a due diligence imobiliária verifica o imóvel e quem vende: matrícula, ônus, ações judiciais, dívidas e exigências locais, como terreno de marinha e ITIV. É a forma mais barata de evitar perder o imóvel ou herdar dívidas de outra pessoa. Amanda Freire, advogada inscrita na OAB/RN sob o nº 13.874, atende em Lagoa Nova, Natal, e online.
A compra de um imóvel costuma ser o maior negócio de uma família, e a maior parte dos problemas pode ser descoberta antes da assinatura. Desde a Lei 13.097/2015, o que está registrado ou averbado na matrícula é a principal referência de segurança para o comprador de boa-fé (art. 54), mas a análise do vendedor continua necessária para afastar fraude à execução e outros riscos (Código de Processo Civil, art. 792).
O que é verificado
O imóvel
- matrícula atualizada com certidão de ônus reais: proprietário, hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade;
- correspondência entre matrícula, IPTU e o imóvel de fato, inclusive área e construção averbada;
- débitos de IPTU e de condomínio, que acompanham o imóvel (Código Civil, art. 1.345);
- se o imóvel está em terreno de marinha ou é foreiro, com laudêmio e CAT da SPU;
- habite-se, convenção de condomínio e restrições urbanísticas.
O vendedor
- certidões de ações cíveis, de família, fiscais, federais e trabalhistas;
- protestos e execuções que possam alcançar o imóvel;
- estado civil e regime de bens, para saber quem precisa assinar (Código Civil, art. 1.647);
- se o vendedor é empresa, contrato social, poderes de quem assina e certidões da empresa;
- se o imóvel vem de herança, a regularidade do inventário e da partilha.
Quando é indispensável
- compra de imóvel usado, de terceiro ou com valor relevante;
- imóvel na planta, para checar o registro da incorporação e o patrimônio de afetação;
- imóvel herdado, de espólio ou vendido por procuração;
- imóvel em leilão ou com histórico de ações judiciais;
- aquisição por empresa ou para investimento.
Etapas
- Coleta dos dados do imóvel e das partes.
- Pedido das certidões e análise da matrícula e das ações encontradas.
- Relatório com os riscos e as condições para seguir com a compra.
- Ajuste do contrato: forma de pagamento, condições, prazos e garantias.
- Acompanhamento da escritura, do ITIV e do registro.
Atendimento em Natal
Amanda Freire é advogada inscrita na OAB/RN sob o nº 13.874 e atua em Direito Imobiliário, Registral e das Sucessões. O atendimento é presencial no escritório da Rua Aníbal Correia, 2519, em Lagoa Nova, Natal, e online, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
Leia também
- Due diligence imobiliária: o que verificar
- Certidão de inteiro teor do imóvel
- Terreno de marinha em Natal
- ITBI em Natal (ITIV)
Base legal
Perguntas frequentes
A matrícula limpa é suficiente para comprar com segurança?
Ela é a principal referência (Lei 13.097/2015, art. 54), mas não cobre tudo: dívidas de condomínio e IPTU acompanham o imóvel, e ações contra o vendedor podem levar à fraude à execução (CPC, art. 792). Por isso a análise inclui certidões do vendedor e a situação fiscal do imóvel.
Quem paga pela due diligence?
Em regra, o comprador, porque é quem corre o risco. O custo das certidões e da análise jurídica é pequeno diante do valor do imóvel e do prejuízo de uma compra problemática.
Quanto tempo leva a due diligence imobiliária?
Em geral, de alguns dias a poucas semanas, conforme a emissão das certidões e a quantidade de ações e documentos a analisar. O ideal é fazê-la antes de pagar sinal ou assinar contrato definitivo.
Vale a pena fazer due diligence em imóvel na planta?
Sim. Verifica-se o registro da incorporação no Registro de Imóveis, o patrimônio de afetação, a situação da construtora e as cláusulas do contrato, incluindo multa e distrato.
Atendimento presencial em Natal e online, de segunda a sexta, das 9h às 17h.
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