Como fazer usucapião: passo a passo no cartório e na Justiça
Para fazer usucapião é preciso provar de 2 a 15 anos de posse e escolher entre o cartório, com ata notarial, e a Justiça. Veja os 5 passos, os prazos legais e os custos no RN.
Para fazer usucapião é preciso provar de 2 a 15 anos de posse como dono, conforme a modalidade (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil), e pedir o reconhecimento por advogado no Registro de Imóveis, com ata notarial (art. 216-A da Lei 6.015/1973), ou na Justiça. O caminho tem 5 passos.
O que é usucapião e quando ela cabe
A usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada (arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil), caminho de quem ocupa um imóvel há anos como dono, sem escritura ou registro em seu nome. Imóvel público não pode ser usucapido (art. 183, § 3º, da Constituição; art. 102 do Código Civil). O conceito está em o que é usucapião.
Passo 1: identificar a modalidade
O prazo muda com a modalidade: 2 anos na usucapião familiar (art. 1.240-A), 5 anos na especial urbana, até 250 m², e na especial rural, até 50 hectares (arts. 1.240 e 1.239), 10 anos na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.242), e 15 anos na extraordinária, que cai para 10 com moradia ou obras produtivas (art. 1.238).
As reduções de prazo estão em quanto tempo leva a usucapião. A posse de antecessores pode ser somada, desde que contínua e pacífica e, na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.243); na especial urbana e rural, a soma não é admitida pelo Enunciado 317 do CJF.
Passo 2: reunir as provas da posse
A lei aceita como prova o justo título e os documentos que mostrem origem, continuidade e tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas (art. 216-A, IV, da Lei 6.015/1973). Na prática:
- carnês e comprovantes de IPTU;
- contas de água, energia e telefone;
- contrato de compra e venda ou de cessão de direitos;
- correspondências, fotos datadas e notas de reformas;
- testemunhas e confrontantes que conheçam a posse.
Se faltar prova documental, a posse pode ser demonstrada por justificação administrativa no próprio cartório (art. 216-A, § 15).
Passo 3: escolher a via, cartório ou Justiça
No cartório (extrajudicial)
Desde março de 2016, com o Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), o pedido pode ser feito no Registro de Imóveis (art. 216-A da Lei 6.015/1973), regulado pelo Provimento CNJ 149/2023 (arts. 398 a 423), que substituiu o Provimento 65/2017. Serve quando não há disputa; o rito está no guia de usucapião extrajudicial.
Na Justiça (judicial)
A ação judicial pode ser escolhida em qualquer caso (Provimento CNJ 149/2023, art. 399, § 2º) e é o caminho necessário quando há impugnação justificada, oposição de ente público ou rejeição no cartório (art. 216-A, §§ 9º e 10). Os confinantes são citados pessoalmente, salvo em unidade de condomínio (art. 246, § 3º, do CPC), e os interessados incertos, por edital (art. 259, I).
O Ministério Público intervém quando há interesse público ou social (art. 178 do CPC) e sempre na usucapião especial urbana (art. 12, § 1º, do Estatuto da Cidade). A sentença é título para o registro (art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil).
| Ponto | Cartório | Justiça |
|---|---|---|
| Onde corre | Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel | juízo da comarca do imóvel |
| Resposta de titulares e vizinhos | 15 dias; silêncio vale concordância (art. 216-A, § 2º) | contestação em 15 dias úteis (arts. 219 e 335 do CPC) |
| Edital para terceiros | 15 dias para manifestação (art. 216-A, § 4º) | prazo fixado pelo juiz, de 20 a 60 dias (art. 257, III, do CPC) |
| Ata notarial | obrigatória (art. 216-A, I) | facultativa, como prova (art. 384 do CPC) |
| Título para o registro | nota de deferimento do oficial (Provimento CNJ 149/2023, art. 419) | sentença (art. 1.241 do Código Civil) |
Passo 4: providenciar a documentação técnica
Os documentos-base:
- planta e memorial descritivo com ART ou RRT, dispensados no cartório para unidade de condomínio ou loteamento regular (Provimento CNJ 149/2023, art. 401, § 5º);
- ata notarial lavrada por tabelião do município do imóvel, exigida só na via extrajudicial (art. 216-A, I; art. 402);
- certidões negativas dos distribuidores da Justiça Estadual e Federal, expedidas nos últimos 30 dias (art. 401, IV);
- certidão atualizada da matrícula.
Veja o checklist de documentos para usucapião.
Passo 5: protocolar e acompanhar o pedido
No cartório, o oficial notifica quem não assinou a planta, dá ciência à União, ao Estado e ao Município e publica edital, com 15 dias em cada etapa; com a documentação em ordem, registra a aquisição (art. 216-A, §§ 2º a 6º). O art. 421 do Provimento CNJ 149/2023 proíbe o oficial de exigir ITBI nesse registro, porque a aquisição é originária.
Na Justiça, vêm citações, edital, contestação, instrução e sentença.
Confrontantes: o silêncio vale concordância
A anuência dos vizinhos não é obrigatória. Quem não assinou a planta tem 15 dias para se manifestar e, se ficar em silêncio, a lei considera que concordou (art. 216-A, §§ 2º e 13, redação da Lei 13.465/2017). Entre os vizinhos, só a impugnação justificada leva o caso ao juiz, e a injustificada não é admitida (§ 10); veja os requisitos da usucapião extrajudicial.
Prazos e custos
A lei não fixa prazo total: cada etapa de notificação no cartório tem 15 dias (art. 216-A, §§ 2º a 4º). Os custos incluem emolumentos, certidões, planta e memorial e honorários.
Erros comuns que atrasam o processo
- provas de posse sem data ou só de parte do período;
- planta e memorial em desacordo com a matrícula ou com a área real;
- endereço desatualizado de confrontantes, o que leva ao edital (§ 13);
- certidões fora do prazo de 30 dias (art. 401, IV).
Em Natal e no Rio Grande do Norte
Em Natal, o protocolo extrajudicial é feito no Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado (Provimento CNJ 149/2023, art. 399). Sem matrícula própria, ou com transcrição antiga, a zona competente deve ser confirmada no próprio cartório antes de encomendar a ata ao tabelião do município (art. 402).
Pela compilação da ANOREG-RN da Lei estadual 11.038/2021, com vigência em 2026-03-19, a autuação custa R$ 229,51 e cada notificação, R$ 157,18, além do registro (Tabela VI-F; tabela oficial do TJRN não conferida).
Para núcleos urbanos informais, a Reurb em Natal pode ser outro caminho (Lei 13.465/2017). O procedimento na capital também está descrito em usucapião em Natal.
Quando buscar orientação profissional
Vale buscar orientação antes do protocolo quando:
- a posse depende de somar antecessores ou herdeiros;
- o proprietário registral morreu ou não é localizado;
- há vizinho em desacordo ou ação judicial sobre o imóvel;
- o imóvel pode estar em terreno de marinha, bem da União (art. 20, VII, da Constituição) em que o particular costuma ter só o domínio útil ou a ocupação.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.
Base legal
- Código Civil, arts. 102 e 1.238 a 1.244
- Lei 6.015/1973, art. 216-A
- Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 a 423
- Código de Processo Civil, arts. 178, 219, 246, 257, 259, 335 e 384
- Constituição Federal, arts. 20, VII, e 183, § 3º
- Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001), art. 12, § 1º
- Lei 13.465/2017 e Lei 14.382/2022, que deram a redação atual dos §§ 2º e 10 do art. 216-A
- Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil do CJF
- Lei estadual 11.038/2021 (RN), Tabela VI-F (compilação ANOREG-RN, vigência em 2026-03-19; tabela oficial do TJRN não conferida)
Perguntas frequentes
Como dar entrada na usucapião?
Há 2 caminhos: requerimento de advogado ao Registro de Imóveis, com ata notarial, planta, certidões e provas da posse (art. 216-A da Lei 6.015/1973), ou ação judicial na comarca do imóvel. A Justiça pode ser escolhida em qualquer caso e é o caminho necessário quando há conflito, oposição de ente público ou rejeição do pedido (art. 216-A, §§ 9º e 10).
Quanto tempo de posse é preciso para pedir usucapião?
De 2 a 15 anos, conforme a modalidade: 2 anos na familiar (art. 1.240-A do Código Civil), 5 anos na especial urbana e na especial rural, 10 anos na ordinária e 15 anos na extraordinária, que cai para 10 com moradia ou obras produtivas (art. 1.238). A posse precisa ser contínua, sem oposição e como dono.
Preciso de advogado para fazer usucapião?
Sim: o art. 216-A da Lei 6.015/1973 exige que o pedido no cartório seja feito por requerente representado por advogado, e o Provimento CNJ 149/2023 admite também o defensor público (art. 399). Na ação judicial, a parte é representada por advogado inscrito na OAB, pela regra geral do art. 103 do Código de Processo Civil.
Quanto tempo demora a usucapião em cartório?
A lei não fixa prazo total, mas cada etapa tem 15 dias: notificação de titulares e vizinhos, ciência à União, ao Estado e ao Município e edital para terceiros (art. 216-A, §§ 2º a 4º, da Lei 6.015/1973). A duração real depende do cartório, das respostas e de eventuais diligências do oficial (§ 5º).
O vizinho que não responde impede a usucapião?
Não: o silêncio do titular ou confrontante notificado por 15 dias vale como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973), regra dada pela Lei 13.465/2017; no texto original de 2015, o silêncio contava como discordância. Entre os vizinhos, só a impugnação justificada leva o caso ao juiz, e a injustificada não é admitida (§ 10).
Assessoria consultiva em Direito Imobiliário, Registral e Sucessões, com foco em segurança jurídica.
