Requisitos da usucapião extrajudicial: posse, prazos e cartório
A usucapião em cartório exige posse de 2 a 15 anos, conforme a modalidade, advogado e os documentos do art. 216-A. Veja o que o cartório analisa e quando o pedido é rejeitado.
A usucapião extrajudicial exige posse pelo prazo da modalidade, de 2 a 15 anos (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil), advogado e os 4 documentos do art. 216-A da Lei 6.015/1973. Quem não assinou a planta tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (§ 2º).
O pedido corre no Registro de Imóveis da circunscrição onde está o imóvel, ou a maior parte dele, sem processo judicial (art. 399 do Provimento CNJ 149/2023). A via foi criada pelo Código de Processo Civil de 2015 (art. 1.071), vale desde março de 2016 e é regulada por esse provimento (arts. 398 a 423), que incorporou o antigo Provimento CNJ 65/2017. O passo a passo está no guia de usucapião extrajudicial; aqui o foco são os requisitos.
Requisitos materiais: a posse e o imóvel
A posse precisa ser contínua, sem oposição e como dono durante todo o prazo, e cumprir os requisitos da modalidade indicada no requerimento (Provimento CNJ 149/2023, art. 400, I). O quadro resume os limites:
| Requisito | Quando se aplica | Limite ou prazo | Base legal |
|---|---|---|---|
| Tempo de posse | todas as modalidades | de 2 a 15 anos | CC, arts. 1.238 a 1.242 |
| Área máxima | especial urbana e familiar; especial rural | 250 m²; 50 hectares | CC, arts. 1.239, 1.240 e 1.240-A |
| Não ter outro imóvel | especial urbana, especial rural e familiar | direito reconhecido 1 vez (urbana e familiar) | CC, arts. 1.239, 1.240, § 2º, e 1.240-A, § 1º |
| Justo título e boa-fé | ordinária | 10 anos (5 no caso do parágrafo único) | CC, art. 1.242 |
| Moradia ou obras produtivas | extraordinária | reduz o prazo de 15 para 10 anos | CC, art. 1.238, parágrafo único |
| Imóvel particular | todas as modalidades | bem público não é usucapido | CF, arts. 183, § 3º, e 191, parágrafo único; CC, art. 102 |
A posse dos antecessores, como a de quem vendeu por contrato ou deixou herança, pode ser somada, desde que todas sejam contínuas e pacíficas e, na ordinária, com justo título e boa-fé (art. 1.243 do Código Civil). Na especial urbana e na especial rural, a posse precisa ser do próprio requerente, segundo o Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil do CJF. As causas que suspendem ou interrompem a prescrição também valem para a usucapião (art. 1.244).
Os prazos de cada modalidade estão em quanto tempo leva a usucapião, e a modalidade de 2 anos, em usucapião familiar.
Requisitos para usar a via do cartório
A via extrajudicial tem exigências próprias:
- Advogado ou defensor público, que assina o requerimento (art. 216-A, caput; Provimento CNJ 149/2023, arts. 399 e 401).
- Requerimento completo, com modalidade, origem da posse, possuidores anteriores e valor do imóvel (art. 400).
- Os 4 documentos do art. 216-A: ata notarial, planta e memorial, certidões negativas e prova da posse, detalhados no checklist de documentos para usucapião.
- Ata notarial com provas além da palavra do requerente, como testemunhas, imagens e documentos (art. 402, § 2º).
- Imóvel identificável, com área e limites definidos na planta e no memorial ou na matrícula (art. 216-A, II; Provimento CNJ 149/2023, art. 401, II e § 5º).
Se já houver ação de usucapião na Justiça, é possível pedir a suspensão dela por 30 dias ou desistir para seguir no cartório, aproveitando as provas (art. 399, §§ 2º e 3º).
O silêncio conta como concordância
A assinatura de todos os vizinhos não é requisito. O titular ou confrontante que não assinou a planta é notificado e tem 15 dias para se manifestar; se ficar em silêncio, a lei considera que concordou (art. 216-A, § 2º, redação da Lei 13.465/2017; Provimento CNJ 149/2023, art. 407). No texto original de 2015, o silêncio valia como discordância.
Quem não é encontrado é notificado por edital, publicado 2 vezes com prazo de 15 dias cada (§ 13); em unidade de condomínio, basta notificar o síndico (§ 11).
Quando o cartório não conclui a usucapião
Se a documentação continuar incompleta depois das diligências, o oficial rejeita o pedido, e o interessado pode entrar com a ação judicial (art. 216-A, §§ 8º e 9º). A rejeição pode ser contestada em 15 dias perante o próprio oficial, que reconsidera ou suscita dúvida (Provimento CNJ 149/2023, art. 414, § 5º).
Se alguém impugnar, o registrador tenta conciliação ou mediação (art. 415). Sem acordo, a impugnação justificada faz o oficial remeter os autos ao juízo da comarca do imóvel; a injustificada não é admitida, e o interessado pode suscitar dúvida (art. 216-A, § 10, redação da Lei 14.382/2022).
Ressalva ou oposição da União, do Estado ou do Município encerra a via extrajudicial e envia o caso ao juízo, mas o silêncio desses entes não impede o registro (art. 412, §§ 1º e 3º). Se faltar documento que prove a posse, ela pode ser comprovada por justificação administrativa no próprio cartório (art. 216-A, § 15).
Diferença entre a via extrajudicial e a judicial
A via judicial pode ser escolhida em qualquer caso (Provimento CNJ 149/2023, art. 399, § 2º). O cartório é o caminho quando a documentação está completa e não há disputa; havendo impugnação justificada ou oposição de ente público, o caso segue para o juiz (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973; Provimento CNJ 149/2023, art. 412, § 3º). A comparação está em como fazer usucapião.
Custos e tributos
O art. 421 do Provimento CNJ 149/2023 proíbe o oficial de exigir ITBI no registro da usucapião extrajudicial, porque a aquisição é originária. Os custos são os emolumentos da ata notarial e do Registro de Imóveis, a planta e o memorial com ART ou RRT, as certidões e os honorários.
Em Natal e no Rio Grande do Norte
Em Natal, o pedido vai ao Registro de Imóveis da circunscrição (zona) onde o imóvel está localizado, e a ata é lavrada por tabelião do município (Provimento CNJ 149/2023, arts. 399 e 402). A certidão da matrícula, quando existe, ajuda a identificar o ofício, mas convém confirmar a competência atual no próprio cartório.
Pela compilação da ANOREG-RN da Lei estadual 11.038/2021, com vigência em 2026-03-19, os valores (emolumentos mais fundos) são os da Tabela VI-F e, no registro, os da tabela de títulos com valor:
| Ato no Registro de Imóveis (RN, 2026) | Valor |
|---|---|
| Autuação do pedido | R$ 229,51 |
| Cada notificação | R$ 157,18 |
| Elaboração de edital | R$ 157,18 |
| Diligência | R$ 24,88 |
| Registro da aquisição (tabela de títulos com valor), imóvel de R$ 290 mil a R$ 300 mil | R$ 4.401,54 |
O registro é calculado sobre o valor atribuído pelo requerente ou o valor venal municipal (nota 1 da Tabela VI-F). A ata notarial é cobrada como ato de conteúdo econômico (nota 3 da Tabela II-E), com valor a confirmar no tabelionato; a tabela oficial do TJRN de 2026 não foi conferida para este texto. Como o registro extrajudicial dispensa ITBI, o ITIV de 3% de Natal (Lei municipal 3.882/1989, art. 55) não é cobrado nesse ato.
Quando buscar orientação profissional
Vale buscar orientação antes do protocolo quando:
- a posse depende de somar antecessores, ou a área real difere da matrícula;
- há vizinho em desacordo, gravame na matrícula ou ação judicial sobre o imóvel;
- o imóvel pode estar em terreno de marinha, que é bem da União (art. 20, VII, da Constituição).
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.
Base legal
- Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos), art. 216-A
- Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 a 423
- Código Civil, arts. 102 e 1.238 a 1.244
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), arts. 1.045 e 1.071
- Constituição Federal, arts. 20, VII, 183, § 3º, e 191, parágrafo único
- Lei 13.465/2017 e Lei 14.382/2022, que deram a redação atual dos §§ 2º e 10 do art. 216-A
- Enunciado 317 da IV Jornada de Direito Civil do CJF
- Lei estadual 11.038/2021 (RN), Tabela II-E, nota 3, e Tabela VI-F; valores de 2026 pela compilação da ANOREG-RN (vigência em 2026-03-19; tabela oficial do TJRN não conferida)
- Lei municipal 3.882/1989 (Natal), art. 55
Perguntas frequentes
Quais os requisitos da usucapião extrajudicial?
São 3 grupos: posse pelo prazo da modalidade, de 2 a 15 anos (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil); advogado ou defensor público; e os 4 documentos do art. 216-A da Lei 6.015/1973, com ata notarial, planta e memorial, certidões negativas e prova da posse. O imóvel não pode ser público (art. 102 do Código Civil).
Preciso da assinatura de todos os vizinhos na usucapião extrajudicial?
Não: quem não assinou a planta é notificado e tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973). Se o vizinho não for encontrado, a notificação sai por edital, publicado 2 vezes com prazo de 15 dias cada (§ 13). Em condomínio, basta notificar o síndico (§ 11).
O que acontece se o cartório negar a usucapião?
A rejeição pode ser contestada em 15 dias perante o próprio oficial (art. 414, § 5º, do Provimento CNJ 149/2023) e não impede a ação judicial de usucapião (art. 216-A, § 9º, da Lei 6.015/1973). O cartório rejeita o pedido quando, ao fim das diligências, a documentação continua incompleta (§ 8º).
Quando a usucapião extrajudicial vai para a Justiça?
Em 2 situações principais: impugnação justificada de titular, confrontante ou terceiro que a conciliação não resolva (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973) e ressalva ou oposição da União, do Estado ou do Município (art. 412, § 3º, do Provimento CNJ 149/2023). Impugnação injustificada não é admitida, e a via judicial pode ser escolhida desde o início (art. 399, § 2º).
Pago ITBI na usucapião extrajudicial?
Não no registro em cartório: o art. 421 do Provimento CNJ 149/2023 proíbe o oficial de exigir ITBI no registro da usucapião extrajudicial, porque a aquisição é originária. Em Natal, portanto, o ITIV de 3% (Lei municipal 3.882/1989, art. 55) não é cobrado nesse registro. Continuam devidos os emolumentos do tabelionato e do Registro de Imóveis, além das certidões e da planta.
Assessoria consultiva em Direito Imobiliário, Registral e Sucessões, com foco em segurança jurídica.
