Requisitos da usucapião extrajudicial e documentos

A usucapião extrajudicial permite reconhecer a propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis, sem processo judicial. Seus requisitos e documentos estão no art. 216-A da Lei 6.015/73 e no Provimento CNJ 65/2017: ata notarial, planta e memorial descritivo com responsabilidade técnica, certidões, prova da posse e anuência dos confrontantes, sempre com advogado.

O que é a usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial é o procedimento que permite reconhecer a aquisição da propriedade pela posse prolongada sem a necessidade de uma ação judicial. Foi introduzida pelo Código de Processo Civil de 2015, que acrescentou o art. 216-A à Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), e é regulamentada pelo Provimento CNJ 65/2017.

O pedido é apresentado diretamente ao cartório de registro de imóveis da comarca onde está o imóvel, como o de Natal para imóveis localizados na capital potiguar, e conduzido pelo oficial registrador.

Requisitos para usar a via extrajudicial

Antes de reunir documentos, é preciso que a situação comporte o caminho administrativo. Em linhas gerais, exige-se:

• Cumprimento de todos os requisitos materiais da modalidade de usucapião pretendida (tempo de posse, finalidade, área).
• Posse mansa, pacífica e sem oposição, com cadeia possessória demonstrável.
• Possibilidade de identificar com precisão o imóvel e seus confrontantes.
• Ausência de ação judicial em curso sobre a posse ou a propriedade.
• Assistência de advogado ou defensor público, cuja presença é obrigatória.

Documentos exigidos pelo art. 216-A e pelo Provimento CNJ 65/2017

A documentação é o núcleo do procedimento. Os principais itens são:

Ata notarial

Lavrada por tabelião de notas, atesta o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, além de descrever o imóvel e reunir elementos de prova (não pode se basear apenas na palavra do interessado).

Planta e memorial descritivo

Assinados por profissional legalmente habilitado, com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Devem trazer a assinatura dos titulares de direitos sobre o imóvel e dos confrontantes.

Certidões negativas

Dos distribuidores das comarcas da situação do imóvel e do domicílio do requerente, para demonstrar que não há ações que caracterizem oposição à posse.

Prova da origem e do tempo da posse

Justo título, quando houver (contratos, cessão de direitos, promessa de compra e venda), e documentos que comprovem a continuidade da posse, como carnês de IPTU e contas de água, luz e telefone.

Documentos pessoais e cadastrais

Documentos de identificação do requerente, comprovação do estado civil, certidão da matrícula do imóvel (ou certidão de que não há matrícula) e das matrículas confrontantes.

O quadro abaixo resume a função de cada documento principal:

Documento	Para que serve
Ata notarial	Comprovar o tempo e as circunstâncias da posse
Planta e memorial (com ART/RRT)	Delimitar tecnicamente o imóvel e os confrontantes
Certidões negativas	Mostrar que não há disputa sobre o imóvel
Comprovantes de posse	Demonstrar continuidade (IPTU, contas, contratos)
Anuências	Obter concordância de titulares e vizinhos

Como funciona o rito no cartório

1. Protocolo do requerimento assinado por advogado, com toda a documentação.
2. Prenotação do título pelo oficial de registro de imóveis.
3. Notificação dos titulares e confrontantes que não assinaram a planta, para manifestar concordância em 15 dias.
4. Ciência à União, ao Estado e ao Município, que têm 15 dias para se manifestar.
5. Publicação de edital para eventuais interessados.
6. Análise final do registrador e, se tudo estiver regular, registro da propriedade.

O silêncio conta como concordância

Um ponto relevante trazido pela Lei 13.465/2017 e pelo Provimento CNJ 65/2017: quando o confrontante ou o titular notificado permanece em silêncio dentro do prazo de 15 dias, esse silêncio é interpretado como concordância com o pedido. Antes, a falta de resposta era tratada como discordância, o que dificultava o procedimento. Se o interessado estiver em local incerto, a notificação pode ser feita por edital.

Quando o caso deixa de ser extrajudicial

Nem toda usucapião pode ser concluída no cartório. O procedimento é encaminhado à Justiça quando:

• Um ente público (União, Estado ou Município) apresenta oposição.
• Há impugnação de confrontante, titular ou terceiro que não seja resolvida de forma consensual.
• Existe ação judicial em curso sobre o imóvel.
• Falta algum requisito essencial da modalidade pretendida.

Nesses casos, boa parte da documentação já produzida (ata notarial, planta, certidões) costuma ser aproveitada na ação judicial.

Diferença entre a via extrajudicial e a judicial

A via extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei 6.015/73, corre no cartório de registro de imóveis e depende de consenso e de documentação completa. A via judicial ocorre perante o Poder Judiciário e é indicada quando há conflito, dúvida sobre a área ou oposição de algum interessado.

As duas não são excludentes: se o pedido extrajudicial não avança por alguma impugnação, o interessado pode buscar a via judicial, aproveitando os documentos já reunidos. A escolha do caminho depende das circunstâncias de cada imóvel e do grau de concordância dos envolvidos.

Custos e tributos envolvidos

O procedimento envolve despesas que variam conforme o cartório, o estado e o valor do imóvel, como emolumentos da ata notarial, do registro e da elaboração da planta e do memorial descritivo. Também pode incidir tributação específica, a depender da situação. Como esses valores mudam de caso para caso e de comarca para comarca, o levantamento prévio dos custos ajuda no planejamento.

Perguntas relacionadas

• A usucapião extrajudicial é mais rápida? Ela tende a ser mais direta quando há consenso e documentação completa, mas o tempo varia conforme cada cartório e a resposta dos interessados.
• Preciso de advogado? Sim. O requerimento deve ser assinado por advogado ou defensor público.
• E se um vizinho não quiser assinar? Ele será notificado para se manifestar em 15 dias; o silêncio é tratado como concordância, mas a impugnação pode levar o caso à via judicial.

A montagem correta da documentação e a análise da viabilidade da via extrajudicial exigem atenção a detalhes técnicos e registrais. Para verificar a situação de um imóvel em Natal ou em outra comarca do Rio Grande do Norte, o acompanhamento de um advogado de sua confiança contribui para organizar o pedido.

Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento jurídico para um caso concreto.