Documentos para usucapião: checklist com prazos e validade
O art. 216-A da Lei 6.015/1973 exige 4 documentos na usucapião em cartório. Veja o checklist completo, as certidões de até 30 dias, as dispensas e os custos no RN.
O art. 216-A da Lei 6.015/1973 lista 4 documentos obrigatórios para a usucapião em cartório: ata notarial, planta e memorial com ART ou RRT, certidões negativas dos distribuidores e prova da origem e do tempo da posse. O Provimento CNJ 149/2023 (art. 401) detalha o restante, como certidões expedidas nos últimos 30 dias.
Por que a documentação é o centro da usucapião
A usucapião transforma a posse prolongada em propriedade (arts. 1.238 a 1.244 do Código Civil) sem transferência feita pelo antigo dono, então tudo depende de prova. A via extrajudicial segue o art. 216-A e o Provimento CNJ 149/2023 (arts. 398 a 423), que consolidou o antigo Provimento CNJ 65/2017. Os requisitos da posse estão em requisitos da usucapião extrajudicial, e o rito, no guia de usucapião extrajudicial.
Checklist com prazos e validade
| Documento | O que a norma exige | Prazo, validade ou dispensa | Base legal |
|---|---|---|---|
| Ata notarial | lavrada por tabelião do município do imóvel | obrigatória no cartório | Lei 6.015/1973, art. 216-A, I; Prov. 149, art. 402 |
| Planta e memorial descritivo | profissional habilitado, com ART, RRT ou equivalente; assinaturas com firma reconhecida | dispensados em condomínio ou loteamento regular | art. 216-A, II; Prov. 149, art. 401, §§ 5º e 6º |
| Certidões negativas dos distribuidores | Justiça Estadual e Federal do local do imóvel e da comarca do domicílio do requerente | expedidas nos últimos 30 dias | art. 216-A, III; Prov. 149, art. 401, IV |
| Certidão de natureza urbana ou rural | órgão municipal ou federal | expedida até 30 dias antes do pedido | Prov. 149, art. 401, VIII |
| Matrícula do imóvel | número da matrícula ou aviso de que não há registro | certidão eletrônica em até 4 horas | Prov. 149, art. 400, IV; Lei 6.015/1973, art. 19, § 10, I |
| Prova da posse | justo título, impostos pagos, contas | cobrir de 2 a 15 anos, conforme a modalidade | art. 216-A, IV; CC, arts. 1.238 a 1.242 |
Documentos pessoais do requerente
A ata traz a qualificação, o e-mail, o domicílio e a residência do requerente e do cônjuge ou companheiro (Provimento CNJ 149/2023, art. 401, I). Na prática, os cartórios pedem RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento e comprovante de residência. A procuração ao advogado exige poderes especiais e é outorgada pelo requerente e pelo cônjuge, dispensado este na separação absoluta de bens (art. 401, VI e § 4º).
Documentos do imóvel
O requerimento informa a matrícula, ou que o imóvel não tem registro, e o valor atribuído a ele (art. 400, IV e V), que é o valor venal do último IPTU ou, sem ele, o valor de mercado aproximado (art. 401, § 8º). No imóvel rural, o registro depende do CAR, do CCIR mais recente e da certificação do Incra (art. 416).
Provas do tempo de posse
São o núcleo do pedido e precisam cobrir todo o prazo da modalidade:
- carnês e comprovantes de IPTU pagos (art. 216-A, IV);
- contas de água, energia e telefone;
- contrato de compra e venda, cessão de direitos ou cessão de direitos hereditários;
- correspondências antigas, fotos datadas e notas de reformas.
Justo título com prova de quitação e certidão do distribuidor cível de até 30 dias dispensa a notificação do titular registral (art. 410). Se faltar prova documental, a posse pode ser comprovada por justificação administrativa no cartório (art. 216-A, § 15).
Planta, memorial descritivo e ART ou RRT
Feitos por profissional legalmente habilitado, como engenheiro, arquiteto ou técnico em agrimensura, com prova da responsabilidade técnica (ART, RRT ou equivalente) no conselho profissional (art. 216-A, II), definem área, limites e confrontações. As assinaturas de titulares e confrontantes na planta precisam de firma reconhecida (art. 401, § 6º). Unidade de condomínio edilício ou lote de loteamento regular dispensa os dois, bastando citar a descrição da matrícula (art. 401, § 5º).
Ata notarial
Na via extrajudicial, a ata é obrigatória e lavrada pelo tabelião do município do imóvel (art. 216-A, I; art. 402). Descreve o imóvel, o tempo e a forma de aquisição da posse, a modalidade e o valor (art. 401, I).
O tabelião pode ir ao imóvel e incluir imagens, documentos e testemunhas, mas a ata não pode se basear só nas declarações de quem pede e não prova, sozinha, a propriedade (art. 402, §§ 1º a 3º).
Certidões negativas
As certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e da comarca do domicílio do requerente (art. 216-A, III) mostram que não há ação que caracterize oposição à posse. Saem em nome do requerente, do proprietário registral e dos antecessores cuja posse foi somada, com os cônjuges ou companheiros (art. 401, IV).
Documentos dos confrontantes e titulares
Quem não assinar a planta é notificado e tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º); em condomínio edilício regular, basta o síndico (Provimento CNJ 149/2023, art. 403).
Se um titular morreu, os herdeiros podem assinar a planta com escritura declaratória de únicos herdeiros e nomeação do inventariante (art. 409). Matrícula com descrição precisa e idêntica à área pedida dispensa a intimação dos confrontantes (art. 407, § 10).
Via judicial e extrajudicial: o que muda
A ata notarial só é obrigatória no cartório; na Justiça, lacunas podem ser supridas no processo. Veja como fazer usucapião.
Em Natal e no Rio Grande do Norte
Pela compilação da ANOREG-RN com vigência em 2026-03-19, a certidão de inteiro teor eletrônica da matrícula custa R$ 111,55, e a autuação da usucapião, R$ 229,51 (tabela oficial do TJRN não conferida). A ata é lavrada por tabelião do município, e o pedido vai ao Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado (Provimento CNJ 149/2023, arts. 399 e 402); a certidão da matrícula ajuda a identificar o ofício, mas convém confirmar a competência atual no próprio cartório.
Desde 2025-03-27, o habite-se de Natal virou Certidão de Conclusão de Obra (Lei Complementar municipal 258/2024), mas a matrícula aberta por usucapião não depende de habite-se (Provimento CNJ 149/2023, art. 417, § 3º). O terreno de marinha é bem da União (art. 20, VII, da Constituição) e, como bem público, não é adquirido por usucapião (art. 183, § 3º). O particular ali costuma ter o domínio útil (aforamento) ou a ocupação, e a situação do imóvel deve ser conferida na SPU antes do pedido; veja terreno de marinha em Natal.
Cuidados que evitam exigências
- manter as certidões dentro de 30 dias (art. 401, IV e VIII);
- reunir provas datadas ao longo de todo o período;
- atualizar endereços de confrontantes, para evitar edital (art. 216-A, § 13).
Quando buscar orientação profissional
Vale buscar orientação quando o titular registral morreu, a área real difere da matrícula ou a posse soma vários antecessores.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um caso concreto.
Base legal
- Lei 6.015/1973, arts. 19, § 10, e 216-A
- Provimento CNJ 149/2023, arts. 398 a 423
- Código Civil, arts. 1.238 a 1.244
- Constituição Federal, arts. 20, VII, e 183, § 3º
- Lei Complementar municipal 258/2024 (Código de Obras de Natal)
- Lei estadual 11.038/2021 (RN), Tabela VI (compilação ANOREG-RN, vigência em 2026-03-19; tabela oficial do TJRN não conferida)
Perguntas frequentes
Quais documentos são obrigatórios na usucapião em cartório?
São 4, pelo art. 216-A da Lei 6.015/1973: ata notarial lavrada por tabelião, planta e memorial descritivo com ART ou RRT, certidões negativas dos distribuidores e documentos que provem a origem e o tempo da posse, como IPTU pago. O Provimento CNJ 149/2023 acrescenta procuração com poderes especiais e certidão de natureza urbana ou rural (art. 401).
A ata notarial é obrigatória na usucapião?
Na via extrajudicial, sim: é o 1º documento do art. 216-A da Lei 6.015/1973 e deve ser lavrada por tabelião do município do imóvel (Provimento CNJ 149/2023, art. 402). Ela não pode se basear só nas declarações de quem pede e não prova, sozinha, a propriedade (art. 402, §§ 2º e 3º). Na ação judicial, a lei não a exige.
Qual a validade das certidões para usucapião?
As certidões negativas dos distribuidores devem ter sido expedidas nos últimos 30 dias (Provimento CNJ 149/2023, art. 401, IV), e a de natureza urbana ou rural, até 30 dias antes do pedido (inciso VIII). Elas abrangem a comarca do imóvel e a do domicílio do requerente (art. 216-A, III, da Lei 6.015/1973) e saem em nome do requerente, do proprietário registral, dos antecessores na posse e dos cônjuges.
Preciso da assinatura dos vizinhos na planta?
Não é obrigatória: quem não assina é notificado e tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973). Em condomínio edilício regular basta o síndico (Provimento CNJ 149/2023, art. 403), e matrícula com descrição idêntica à área pedida dispensa a intimação dos confrontantes (art. 407, § 10).
Quem faz a planta e o memorial descritivo da usucapião?
O art. 216-A, II, da Lei 6.015/1973 exige profissional legalmente habilitado, como engenheiro, arquiteto ou técnico em agrimensura, com prova da responsabilidade técnica no conselho profissional. As assinaturas da planta precisam de firma reconhecida (Provimento CNJ 149/2023, art. 401, § 6º), e unidade de condomínio edilício ou lote de loteamento regular dispensa planta e memorial (§ 5º).
Assessoria consultiva em Direito Imobiliário, Registral e Sucessões, com foco em segurança jurídica.
