O que é escritura de imóvel e como fazer

A escritura pública de imóvel é o documento lavrado por um tabelião em Cartório de Notas que formaliza a compra, a doação ou a permuta de um imóvel e confere fé pública ao negócio. Para imóveis acima de trinta salários mínimos, o Código Civil (art. 108) a torna obrigatória. Ainda assim, é o registro que transfere a propriedade.

O que é a escritura pública de imóvel

A escritura pública é o instrumento em que o tabelião de notas redige e formaliza o acordo entre as partes. Nela constam a identificação de comprador e vendedor, a descrição completa do imóvel, o preço, a forma de pagamento e as declarações e cláusulas do negócio. Por ter fé pública, o tabelião confere a identidade e a capacidade das partes, e presume-se verdadeiro o que ficou consignado no ato.

A base legal está no art. 108 do Código Civil e na Lei 7.433/1985, que estabelece os requisitos para a lavratura. Na prática, a escritura é o primeiro passo formal da transferência de um imóvel adquirido à vista, quando não há contrato de financiamento bancário.

Escritura e registro: a diferença que evita prejuízo

Este é um dos pontos que mais geram confusão. Assinar a escritura não torna alguém proprietário perante terceiros. A escritura prova que houve um acordo válido; o registro é que consolida a propriedade.

O art. 1.245 do Código Civil é claro ao dispor que a propriedade se transfere entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, e que, enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo havido como dono. O registro é regido pela Lei 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos).

Resumindo a diferença:

Aspecto	Escritura pública	Registro
Onde é feita	Cartório de Notas (Tabelionato)	Cartório de Registro de Imóveis
Função	Formaliza o acordo	Transfere a propriedade
Local	Qualquer cartório de notas do país	Somente o cartório da circunscrição do imóvel
Momento	Antes do registro	Após a escritura e o pagamento do ITBI

Quando a escritura é obrigatória (art. 108 do Código Civil)

O art. 108 exige escritura pública para os negócios que constituem, transferem, modificam ou renunciam direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país. Na prática, isso alcança a quase totalidade das transações imobiliárias comuns.

Vale um detalhe firmado pelo Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.099.480/MG): o parâmetro dos trinta salários mínimos considera o valor do imóvel apurado pelo Fisco (valor venal), e não necessariamente o preço combinado entre as partes. Havendo diferença entre os dois, prevalece o valor venal para definir se a escritura é ou não obrigatória.

Exceções: quando o instrumento particular basta

Há situações em que o negócio pode ser feito por instrumento particular, sem escritura pública separada:

• imóveis de valor inferior a trinta salários mínimos;
• financiamentos pelo Sistema Financeiro de Habitação, em que o contrato bancário tem força de escritura pública (Lei 4.380/1964);
• compras com alienação fiduciária, em que o próprio contrato segue direto para registro.

Fora dessas hipóteses, na maioria dos negócios à vista, a escritura pública é indispensável.

Como fazer a escritura de um imóvel: passo a passo

1. Reunir a documentação pessoal das partes (e do cônjuge, conforme o regime de bens).
2. Levantar a matrícula atualizada do imóvel e as certidões negativas (ônus reais, ações, débitos de IPTU e de condomínio).
3. Recolher o ITBI na prefeitura do município onde está o imóvel.
4. Agendar e lavrar a escritura no Cartório de Notas.
5. Levar a escritura a registro no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do bem.

Documentos comumente exigidos:

Das partes	Do imóvel
Documento de identidade e CPF	Matrícula atualizada
Certidão de estado civil (e pacto, se houver)	Certidão de ônus reais e de ações
Comprovante de residência	Certidão negativa de IPTU
Certidões pessoais, quando solicitadas	Guia de ITBI paga

Onde e em quanto tempo

A escritura pode ser lavrada em qualquer Cartório de Notas do país, independentemente da cidade do imóvel. Já o registro só pode ser feito no cartório da circunscrição onde o imóvel se localiza. Como o antigo proprietário permanece como dono até o registro, é prudente não deixar esse passo para depois: uma boa prática é registrar a escritura em até trinta dias após a lavratura.

O que muda depois do registro

Com o registro, a transferência passa a valer contra qualquer pessoa, e não apenas entre comprador e vendedor. É a partir dele que se comprova a propriedade por meio da certidão de matrícula atualizada, que se obtém financiamento com garantia sobre o bem e que o imóvel pode ser transmitido no futuro sem entraves. Averbações posteriores, como a de uma construção ou a de mudança de estado civil, também se apoiam nesse registro inicial. Por isso, tratar escritura e registro como uma etapa só, e concluir os dois, é o que garante segurança à operação.

Quando vale consultar um advogado

A escritura pode ser lavrada sem assessoria, mas a análise prévia da documentação reduz riscos. Verificar a cadeia dominial, a existência de ônus, ações contra o vendedor e a regularidade do imóvel ajuda a evitar surpresas depois da assinatura. Em imóveis de maior valor, com herança envolvida, partes casadas, imóvel de inventário ou pendências de regularização, o acompanhamento por um advogado tende a trazer mais segurança à operação.

Se você está prestes a comprar, vender ou regularizar um imóvel, considere consultar um advogado de sua confiança para analisar o caso concreto antes de assinar. Este conteúdo tem caráter apenas informativo e não constitui aconselhamento jurídico.