O que é escritura de imóvel e quando é obrigatória em 2026
A escritura é obrigatória acima de R$ 48.630 em 2026, mas só o registro transfere o imóvel. Veja como fazer, documentos, prazos legais e o ITIV em Natal.
A escritura pública é obrigatória na compra de imóvel acima de R$ 48.630 em 2026 (30 salários mínimos de R$ 1.621, art. 108 do Código Civil). Ela formaliza o negócio, mas quem transfere a propriedade é o registro na matrícula, feito em até 5 dias úteis numa compra e venda simples, sem exigências (art. 188, § 1º, da Lei 6.015/1973).
O que é a escritura pública de imóvel
A escritura pública é o instrumento em que o tabelião de notas formaliza o acordo entre as partes. Nela constam comprador e vendedor, a descrição do imóvel, o preço, a forma de pagamento e as cláusulas do negócio. O tabelião confere a identidade e a capacidade das partes, e a escritura tem fé pública e faz prova plena (art. 215 do Código Civil).
Os requisitos de lavratura estão na Lei 7.433/1985 e no Decreto 93.240/1986.
Escritura e registro: a diferença que evita prejuízo
Pelo art. 1.245 do Código Civil, a propriedade se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis, e, enquanto isso não acontece, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (§ 1º).
| Aspecto | Escritura pública | Registro |
|---|---|---|
| Onde é feita | Tabelionato de notas | Registro de Imóveis da situação do imóvel |
| Função | Formaliza o acordo | Transfere a propriedade |
| Escolha do cartório | Livre no ato presencial (art. 8º da Lei 8.935/1994) | Só o da circunscrição do imóvel (art. 169 da Lei 6.015/1973) |
| Prazo | Conforme o agendamento do tabelionato | 5 dias úteis (compra e venda simples, sem exigências) ou 10 dias úteis (demais títulos), arts. 188 e 9º, § 1º |
Quando a escritura é obrigatória (art. 108 do Código Civil)
O art. 108 exige escritura pública para constituir, transferir, modificar ou renunciar direitos reais sobre imóvel de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país. Com o salário mínimo de R$ 1.621,00 em 2026 (Decreto 12.797/2025), o limite é R$ 48.630,00.
O Superior Tribunal de Justiça decidiu que esse limite considera o valor do imóvel atribuído pelo Fisco, e não necessariamente o preço combinado entre as partes (REsp 1.099.480/MG).
Exceções: quando o instrumento particular basta
- imóveis de valor até R$ 48.630,00 em 2026;
- contratos do Sistema Financeiro da Habitação, que podem ser celebrados por instrumento particular (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º);
- compra com alienação fiduciária, cujo contrato pode ser instrumento particular com efeitos de escritura pública (Lei 9.514/1997, art. 38).
O art. 440-AO do Provimento CNJ 149/2023, que restringia esse último uso às entidades do Sistema de Financiamento Imobiliário, aparece suspenso no texto compilado do CNJ consultado em setembro de 2026.
Como fazer a escritura de um imóvel: passo a passo
- Reunir a documentação pessoal das partes (e do cônjuge, conforme o regime de bens).
- Pedir a certidão de inteiro teor da matrícula e as certidões de ônus reais e de ações, que valem 30 dias para a escritura (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV), além das de débitos de IPTU e de condomínio.
- Recolher o ITBI na prefeitura do município do imóvel.
- Lavrar a escritura no tabelionato de notas.
- Levar a escritura a registro no Registro de Imóveis da circunscrição do bem.
| Das partes | Do imóvel |
|---|---|
| Documento de identidade e CPF | Matrícula atualizada |
| Certidão de estado civil (e pacto, se houver) | Certidão de ônus reais e de ações |
| Comprovante de residência | Certidão de tributos do imóvel |
| Certidões pessoais, quando solicitadas | Guia de ITBI paga |
O tabelião consigna na escritura o comprovante do ITBI, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).
Onde e em quanto tempo
No atendimento presencial, a escolha do tabelião é livre, qualquer que seja o domicílio das partes ou o lugar do imóvel (art. 8º da Lei 8.935/1994). Na escritura eletrônica pelo e-Notariado, a competência é do tabelião da circunscrição do imóvel ou do domicílio do comprador; se os dois estão no mesmo estado, vale qualquer tabelionato do estado (art. 302 do Provimento CNJ 149/2023).
O registro, sem exigências, deve ser feito em 5 dias úteis para a compra e venda sem cláusulas especiais e em 10 dias úteis para os demais títulos (arts. 188 e 9º, § 1º, da Lei 6.015/1973). Como o vendedor segue sendo o dono até o registro, vale protocolar a escritura logo após a lavratura.
O que muda depois do registro
Com o registro, a transferência passa a valer contra qualquer pessoa. A partir dele se comprova a propriedade pela certidão de matrícula, se obtém financiamento com garantia sobre o bem e se transmite o imóvel no futuro. Tratar escritura e registro como uma etapa só, e concluir os dois, é o que dá segurança jurídica à operação.
Em Natal e no Rio Grande do Norte
Em Natal, o ITBI se chama ITIV, custa 3% sobre o valor de mercado (Lei municipal 3.882/1989, arts. 51 e 55) e precisa estar quitado antes da escritura: o tabelião não lavra a transmissão sem a certidão de quitação do ITIV e do laudêmio (Decreto municipal 11.089/2016, art. 9º, I). Imóveis foreiros do Município pagam também laudêmio de 2,5% do valor do terreno (art. 22).
| Etapa (imóvel de R$ 290 mil a R$ 300 mil) | Valor em 2026 | Norma ou fonte |
|---|---|---|
| ITIV em Natal (3%) | R$ 9.000,00, se a avaliação da Prefeitura for de R$ 300 mil | Lei 3.882/1989, arts. 51 e 55 |
| Escritura no tabelionato do RN | R$ 8.317,00 | Tabela de emolumentos do RN de 2026 |
| Registro no Registro de Imóveis | R$ 4.401,54 | Tabela de emolumentos do RN de 2026 |
Os valores de cartório vêm da compilação da tabela do RN publicada pela ANOREG-RN, com vigência em 2026-03-19, e incluem os fundos; devem ser confirmados no cartório. A conta completa está em quanto custa a escritura de imóvel.
Quando buscar orientação profissional
A escritura pode ser lavrada sem assessoria, mas conferir antes a cadeia dominial, os ônus, as ações contra o vendedor e a regularidade do imóvel, como numa due diligence imobiliária, reduz riscos. Em imóvel de maior valor, com herança, partes casadas ou pendência de regularização, a análise por advogado de sua confiança antes de assinar tende a trazer mais segurança.
Este conteúdo tem caráter apenas informativo e não constitui aconselhamento jurídico.
Base legal
- Código Civil, arts. 108, 215 e 1.245: planalto.gov.br
- Lei 6.015/1973 (Registros Públicos), arts. 9º, 169 e 188: planalto.gov.br
- Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º: planalto.gov.br
- Decreto 93.240/1986, art. 1º: planalto.gov.br
- Lei 8.935/1994, art. 8º: planalto.gov.br
- Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º: planalto.gov.br
- Lei 9.514/1997, art. 38: planalto.gov.br
- Decreto 12.797/2025 (salário mínimo de 2026): planalto.gov.br
- Provimento CNJ 149/2023, arts. 302 e 440-AO: atos.cnj.jus.br
- STJ, REsp 1.099.480/MG: stj.jus.br
- Lei municipal de Natal 3.882/1989, arts. 51, 53 e 55: natal.rn.gov.br
- Decreto municipal de Natal 11.089/2016, arts. 9º e 22: natal.rn.gov.br
Perguntas frequentes
A escritura já torna o imóvel meu?
Não: pelo art. 1.245 do Código Civil, só o registro na matrícula transfere a propriedade, e o cartório tem 5 dias úteis para registrar uma compra e venda sem cláusulas especiais, se não houver exigências nem falta de pagamento (art. 188, § 1º, I, da Lei 6.015/1973). Até o registro, o vendedor continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º).
Todo imóvel precisa de escritura pública?
Só o de valor acima de R$ 48.630 em 2026, que corresponde a 30 salários mínimos de R$ 1.621 (art. 108 do Código Civil). Abaixo disso, vale instrumento particular. Contratos do Sistema Financeiro da Habitação (Lei 4.380/1964, art. 61, § 5º) e com alienação fiduciária (Lei 9.514/1997, art. 38) também podem ser feitos por instrumento particular.
Posso fazer a escritura em qualquer cidade?
Sim, no ato presencial: a escolha do tabelião é livre, qualquer que seja o lugar do imóvel (art. 8º da Lei 8.935/1994). Na escritura eletrônica pelo e-Notariado, o tabelião é o da circunscrição do imóvel ou do domicílio do comprador, ou qualquer um do estado se os dois estiverem no mesmo estado (art. 302 do Provimento CNJ 149/2023). O registro é sempre no cartório do imóvel.
Quais documentos são exigidos para a escritura?
A certidão de ônus reais e de ações do imóvel, válida por 30 dias para a escritura (Decreto 93.240/1986, art. 1º, IV), é um deles. Somam-se documentos das partes, certidão de estado civil, matrícula atualizada, certidão de tributos do imóvel e a guia do ITBI paga, que o tabelião consigna no ato (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).
É preciso pagar o ITBI antes da escritura em Natal?
Sim: o ITIV, nome do ITBI em Natal, tem alíquota de 3% sobre o valor de mercado (Lei municipal 3.882/1989, arts. 51 e 55) e precisa estar quitado antes, porque o tabelião não lavra a transmissão sem a certidão de quitação do ITIV e do laudêmio (Decreto municipal 11.089/2016, art. 9º, I). O contribuinte é o comprador (art. 53), e a avaliação da Prefeitura pode ser diferente do preço combinado.
Assessoria consultiva em Direito Imobiliário, Registral e Sucessões, com foco em segurança jurídica.
