Lei do Distrato: quanto é devolvido no distrato imobiliário

Pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), quem desiste de imóvel na planta recebe o que pagou à incorporadora, menos a corretagem e uma multa de até 25%, ou de até 50% com patrimônio de afetação (art. 67-A da Lei 4.591/1964). A devolução sai até 30 dias após o habite-se, com afetação, ou 180 dias após o distrato, sem afetação.

O teto de 50% está em julgamento no Superior Tribunal de Justiça (Tema 1466, afetado em 2026-06-30, ainda sem tese). Contratos assinados antes de 2018-12-28 seguem outra lógica, também pendente no STJ (Tema 1465).

O que é distrato imobiliário e o que a Lei do Distrato mudou

Distrato imobiliário é o acordo entre comprador e incorporadora para desfazer a compra de uma unidade ainda em construção. O art. 67-A da Lei 4.591/1964 aplica as mesmas regras de devolução ao distrato e à resolução do contrato por inadimplemento do comprador.

A Lei 13.786, de 2018-12-27, entrou em vigor na publicação, em 2018-12-28 (art. 4º). Ela incluiu os arts. 35-A, 43-A e 67-A na Lei 4.591/1964 (incorporações) e os arts. 26-A e 32-A na Lei 6.766/1979 (loteamentos).

O contrato passou a começar por um quadro-resumo obrigatório, que deve trazer, em destaque negritado, as penalidades e os prazos de devolução em caso de desfazimento (art. 35-A, VI).

Essas cláusulas só produzem efeito com a anuência específica do comprador, dada com assinatura junto a elas (art. 35-A, § 2º). Se faltar alguma informação exigida, a incorporadora tem 30 dias para corrigir o contrato; depois disso, a omissão é justa causa para o comprador rescindir (art. 35-A, § 1º).

Distrato em números: limites e prazos da lei

Quanto a construtora pode reter no distrato

A base é a soma do que o comprador pagou diretamente à incorporadora, atualizada pelo índice de correção previsto no contrato (art. 67-A, caput). Dessa soma saem, de forma cumulativa, a corretagem e a multa.

Comissão de corretagem

A lei permite descontar a integralidade da comissão de corretagem (art. 67-A, I). O quadro-resumo precisa informar o valor da corretagem, as condições de pagamento e quem a recebe (art. 35-A, III).

O STJ admite repassar a corretagem ao comprador se o preço total e o valor da comissão foram informados antes, com destaque (Tema 938, julgado em 2016-08-24). O mesmo tema declarou abusiva a taxa SATI e fixou em 3 anos o prazo para pedir a devolução desses valores (art. 206, § 3º, IV, do Código Civil).

Multa de até 25% ou de até 50%

A multa contratual não pode passar de 25% da quantia paga (art. 67-A, II), e a incorporadora não precisa provar prejuízo para cobrá-la (§ 1º). O contrato pode prever percentual menor.

Quando a incorporação está submetida ao patrimônio de afetação, o teto sobe para 50% (art. 67-A, § 5º). A afetação só existe depois de averbada no Registro de Imóveis (art. 31-B), então a certidão de inteiro teor da matrícula mostra se ela foi constituída.

IPTU, condomínio e fruição

Pelo período em que a unidade ficou à disposição do comprador, a incorporadora também pode descontar:

• impostos reais sobre o imóvel, como o IPTU (art. 67-A, § 2º, I);
• cotas de condomínio e contribuições a associações de moradores (§ 2º, II);
• fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (§ 2º, III);
• demais encargos e despesas previstas no contrato (§ 2º, IV).

Todos os descontos e retenções do art. 67-A, inclusive multa e corretagem, ficam limitados ao que foi efetivamente pago, salvo a fruição (§ 4º).

Exemplo de cálculo: R$ 100 mil pagos à incorporadora

Valores hipotéticos: preço de R$ 500 mil, R$ 100 mil pagos à incorporadora (já corrigidos), dos quais R$ 20 mil de corretagem informada no quadro-resumo, e unidade não entregue. A multa incide sobre a quantia paga (art. 67-A, II). O exemplo supõe a corretagem paga à incorporadora; se ela foi paga direto ao corretor, confira como o quadro-resumo trata esse valor (art. 35-A, III).

Quando o dinheiro volta

Com patrimônio de afetação, a devolução ocorre em até 30 dias após o habite-se ou documento municipal equivalente (art. 67-A, § 5º). Sem afetação, sai em parcela única depois de 180 dias do desfazimento (§ 6º), e a revenda da unidade antecipa o pagamento para até 30 dias após a venda (§ 7º).

Em todos os casos, o saldo é corrigido pelo mesmo índice que reajustava as parcelas do preço (art. 67-A, caput e §§ 5º e 8º). Os débitos do comprador com IPTU, condomínio e fruição podem ser compensados com o valor a devolver (§ 3º).

Como sair sem multa: comprador substituto e acordo

A multa não incide se o comprador que quer sair encontrar um substituto que assuma os direitos e as obrigações do contrato (art. 67-A, § 9º). Para isso, a incorporadora precisa concordar e aprovar o cadastro e a capacidade financeira do novo comprador.

Isso difere do repasse informal por contrato de gaveta, sem anuência da incorporadora, que mantém o comprador original responsável perante ela. As partes também podem, em instrumento específico de distrato, combinar condições diferentes das legais (art. 67-A, § 13).

Arrependimento em 7 dias nas compras em estande

Quem assina o contrato em estande de vendas ou fora da sede da incorporadora pode desistir em 7 dias improrrogáveis, com a devolução de todos os valores pagos, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10).

A prova é a carta registrada com aviso de recebimento, e a lei toma a data da postagem como referência da contagem do prazo (art. 67-A, § 11). Depois dos 7 dias, o contrato se torna irretratável (§ 12).

E se a culpa for da construtora: atraso de obra e Súmula 543

A incorporadora pode entregar a unidade até 180 dias corridos depois da data prevista, sem multa, desde que a tolerância esteja no contrato de forma clara e destacada (art. 43-A).

Ultrapassada a tolerância, o comprador que não deu causa ao atraso pode escolher entre dois caminhos:

• desfazer o contrato: recebe a integralidade do que pagou e a multa prevista, em até 60 dias corridos da resolução (art. 43-A, § 1º);
• manter o contrato: se estiver em dia, recebe na entrega indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, pro rata die (art. 43-A, § 2º).

As duas multas não se somam (art. 43-A, § 3º). A Súmula 543 do STJ, aprovada em 2015-08-26, antes da Lei do Distrato, manda que, nos contratos regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, a restituição seja imediata, "integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento".

Nos contratos firmados depois de 2018-12-28, quando é o comprador quem desiste, a lei fixa prazos próprios de devolução (art. 67-A, §§ 5º e 6º). A convivência desses prazos com a súmula deve ser conferida na jurisprudência do tribunal do caso.

Contratos antigos e o que o STJ ainda vai decidir

Contratos firmados antes de 2018-12-28 não seguem a Lei 13.786/2018, em respeito ao direito adquirido e ao ato jurídico perfeito. Foi o que o STJ registrou ao julgar o Tema 970 (REsp 1.498.484-DF, em 2019-05-22), caso de atraso de obra cuja tese trata de cláusula penal e lucros cessantes. Nesses contratos, vale o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, que anula a cláusula de perda total das prestações, e a Súmula 543.

Em 2026-06-30, a Segunda Seção do STJ afetou três temas repetitivos sobre distrato, divulgados no Informativo 899, de 2026-09-01:

Até o julgamento, esses três pontos não têm entendimento vinculante, e o percentual dos contratos antigos segue definido caso a caso.

Financiamento com alienação fiduciária e compra de lote

O art. 67-A trata do contrato celebrado só com o incorporador. Com alienação fiduciária registrada e comprador inadimplente constituído em mora, a restituição segue a Lei 9.514/1997, e não o Código de Defesa do Consumidor (art. 67-A, § 14; Tema 1095 do STJ, julgado em 2022-10-26).

Na compra de lote em loteamento, a regra é outra (Lei 6.766/1979, art. 32-A), e não vale para lote comprado com alienação fiduciária (§ 3º):

• fruição de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, desde a entrega da posse (inciso I);
• multa e despesas administrativas, inclusive o sinal, até 10% do valor atualizado do contrato (inciso II);
• corretagem, só se integrada ao preço (inciso V);
• devolução em até 12 parcelas mensais, com carência de até 180 dias após o prazo das obras ou, com obras concluídas, de até 12 meses após a rescisão (§ 1º).

Em Natal e no Rio Grande do Norte

Desde 2025-03-27, quando entrou em vigor o Código de Obras de Natal (Lei Complementar municipal 258/2024), o habite-se foi substituído pela Certidão de Conclusão de Obra. Ela confirma que a obra seguiu o projeto aprovado e serve para a averbação no registro (art. 34, parágrafo único).

Como o § 5º do art. 67-A fala em "habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente", em Natal os 30 dias de devolução em obra com afetação passam a contar, por essa leitura, da Certidão de Conclusão de Obra.

Se o comprador de imóvel na planta pedir a transmissão da titularidade para o seu nome antes de receber a unidade, o ITIV em Natal tem como base o valor venal do imóvel, incluída a edificação, como se pronto estivesse (Lei municipal 3.882/1989, art. 51, § 1º). A mesma regra prevê "imediata e preferencial restituição" se o imposto foi pago antecipadamente e o negócio não se concretizou.

O pedido de restituição é feito à Prefeitura (art. 145), e o direito de pedir se extingue em 5 anos contados do recolhimento (art. 146, § 2º).

Quando buscar orientação profissional

Como o § 13 admite condições diferentes das legais, a proposta de distrato merece conferência antes da assinatura. Os pontos que mais mudam o valor final são:

• a data do contrato, antes ou depois de 2018-12-28;
• a existência de patrimônio de afetação averbado na matrícula;
• o valor e o beneficiário da corretagem no quadro-resumo;
• o índice de correção e a base usada para a multa;
• a existência de alienação fiduciária registrada.

Na compra ainda em análise, a due diligence imobiliária confere o registro da incorporação e a situação da matrícula antes da assinatura.

Base legal

• Lei 4.591/1964, arts. 31-A, 31-B, 35-A, 43-A e 67-A (redação da Lei 13.786/2018): planalto.gov.br
• Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato): planalto.gov.br
• Lei 6.766/1979, art. 32-A: planalto.gov.br
• Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), arts. 49 e 53: planalto.gov.br
• Código Civil (Lei 10.406/2002), art. 206, § 3º, IV: planalto.gov.br
• Súmula 543 do STJ (Informativo 567): stj.jus.br
• STJ, Tema 938 (REsp 1.599.511-SP e REsp 1.551.956-SP, Informativo 589): stj.jus.br
• STJ, Tema 970 (REsp 1.498.484-DF, Informativo 651): stj.jus.br
• STJ, Tema 1095 (REsp 1.891.498-SP, Informativo 755): stj.jus.br
• STJ, Temas 1464, 1465 e 1466 (Informativo 899, de 2026-09-01): stj.jus.br
• Lei Complementar municipal 258/2024 (Código de Obras e Edificações de Natal), arts. 34 e 266: sapl.natal.rn.leg.br
• Prefeitura do Natal, entrada em vigor do Código de Obras em 2025-03-27: natal.rn.gov.br
• Lei municipal 3.882/1989 (Código Tributário de Natal), arts. 51, 145 e 146: natal.rn.gov.br